عندما تنخفض أسعار الفائدة ، سيعيد العديد من مالكي المنازل تمويل رهنهم العقاري لتأمين سعر فائدة أقل ، مما قد يقلل من الدفعة الشهرية للمقترض أو يسمح لمالك المنزل ببناء رأس المال بشكل أسرع.ومع ذلك ، فإن مجموعة واحدة من مالكي المنازل الذين عادة ما يواجهون صعوبة في إعادة التمويل هم أولئك الذين لديهم حقوق ملكية سلبية.هذا يعني أنهم مدينون على رهنهم العقاري أكثر مما يستحق منزلهم في الوقت الحالي.في الربع الأول من عام 2020 ، كان هناك حوالي 1.8 مليون منزل في حقوق ملكية سلبية ، وهو ما يمثل 3.4 ٪ من جميع العقارات المرهونة.

في الماضي ، كان بإمكان المقترضين الذين لديهم قروض عقارية تحت الماء الاستفادة من معدلات الفائدة المنخفضة عن طريق إعادة التمويل من خلال برنامج إعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP). ومع ذلك ، انتهى هذا البرنامج في نهاية 2018.

في هذه المقالة ، سنناقش الفوائد التي قدمها HARP لأصحاب المنازل ، بالإضافة إلى الخيارات الحالية المتاحة لأصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى إعادة تمويل رهونهم العقارية.

ما هو برنامج قرض HARP؟

HARP هو برنامج حكومي تم إنشاؤه في أبريل 2009 في إطار الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) استجابة للأزمة المالية 2007-2008.كانت الفكرة هي مساعدة أصحاب المنازل على إعادة تمويل القروض على العقارات التي تقل قيمتها عن الرهن العقاري المستحق.استفاد حوالي 3.45 مليون مقترض من البرنامج.

كان HARP يستهدف المقترضين الذين لديهم نسبة قرض إلى قيمة (LTV) أكبر من 80٪.عادةً ما يواجه هؤلاء المقترضون مشكلة في تأمين إعادة التمويل بسبب نقص حقوق الملكية في منازلهم ، وبالتالي لا يمكنهم الاستفادة من أسعار الفائدة المنخفضة.في الأصل ، كان المقترضون مؤهلين للحصول على مساعدة HARP إذا كانت نسبة القيمة الدائمة لديهم لا تزيد عن 105٪.تم رفع هذا الحد الأقصى إلى 125٪ في يوليو 2009 ، ثم تم رفعه بالكامل في أكتوبر 2011.

بين بداية البرنامج وفبراير 2015 ، تمت إعادة تمويل ما يقرب من 3.29 مليون قرض عقاري في إطار HARP.من بين هؤلاء ، 2.3 مليون لديهم نسبة LTV 80٪ إلى 105٪.أكثر من 567000 قرض عقاري تراوحت قيمتها الدائمة بين 105٪ و 125٪ ، في حين أن 421.522 قرضًا كانت نسبتها أكبر من 125٪.

كان من المقرر أصلاً أن تنتهي صلاحية HARP في نهاية عام 2016 ، لكن الحكومة مددت البرنامج لمدة عامين.

ما هي المعايير المؤهلة للحصول على قرض HARP؟

مطلوب من مالكي المنازل استيفاء المعايير التالية للتأهل لـ HARP:

• كان الشرط الأساسي هو الرهن العقاري المملوك أو المضمون من قبل فريدي ماك أو فاني ماي ، مغلق في أو قبل 31 مايو 2009.
• يجب أن يكون للقرض الأصلي نسبة القيمة الدائمة 80٪ على الأقل.
• بشكل حاسم ، لا يمكن للمقترض أن يتأخر في سداد أقساط الرهن العقاري.لا يمكن أن يكون لديهم مدفوعات متأخرة على مدى الأشهر الستة الماضية ، ولا أكثر من دفعة واحدة متأخرة لمدة 30 يومًا خلال الأشهر الـ 12 السابقة.
• لم يكن هناك حد أدنى لدرجة الائتمان.

البرنامج لم يقرض المال في الواقع.بدلاً من ذلك ، عملت HARP مع المقرضين لتقديم إعادة التمويل.يمكن لأصحاب المنازل التحقق من المقرض الحالي أو الوصول إلى موقع HARP لمعرفة ما إذا كان المُقرض قد شارك في البرنامج.

ما الذي حل محل برنامج قرض HARP؟

على الرغم من انتهاء HARP ، فإن لدى كل من فاني ماي وفريدي ماك برامج للمقترضين المتعثرين لإعادة تمويل منازلهم.

خيار إعادة تمويل Fannie Mae High LTV

هذا البرنامج مخصص للمقترضين الذين يدفعون قروض فاني ماي الحالية في الوقت المحدد ولكن لديهم نسبة LTV تتجاوز الحد الأقصى المسموح به لإعادة التمويل النقدي المحدود المعياري.

يجب أن ينتج عن خيار إعادة التمويل أحد الأمور التالية للمقترض:

• دفع رأس مال وفائدة أقل
• معدل فائدة أقل
• فترة إطفاء أقصر
• منتج رهن عقاري أكثر استقرارًا ، مثل الانتقال من الرهن العقاري القابل للتعديل إلى الرهن العقاري ذي السعر الثابت

يجب أن يكون المقترضون محدثين في مدفوعاتهم مع عدم وجود تأخير لمدة 30 يومًا في آخر ستة أشهر.بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكن أن يكون لديهم أكثر من 30 يومًا تأخير في السداد خلال العام الماضي ، ولا يمكن أن يكون هناك تأخير في السداد أكثر من 30 يومًا.

فريدي ماك المحسن الإغاثة إعادة تمويل الرهن العقاري

هذا البرنامج مخصص للمقترضين من Freddie Mac الذين يسددون مدفوعاتهم الشهرية في الوقت المحدد ولكنهم غير مؤهلين لخيار إعادة التمويل القياسي "بدون سحب نقدي" من Freddie Mac لأن الرهن العقاري الجديد سيتجاوز الحدود القصوى للقيمة الدائمة.لا يوجد حد أقصى لنسبة LTV للرهون العقارية ذات السعر الثابت ، في حين أن الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل لها حد أقصى قدره 105٪.

الخط السفلي

قبل انتهاء صلاحية برنامج HARP ، ساعد البرنامج الملايين من مالكي المنازل على إعادة تمويل الرهون العقارية تحت الماء.في حين أن HARP لم يخفض المبلغ المستحق عليهم ، فقد استفاد المقترضون من معدلات الفائدة المنخفضة والمدفوعات الشهرية.على الرغم من أن البرنامج لم يعد موجودًا ، تواصل فاني ماي وفريدي ماك تقديم خيارات إعادة التمويل للمقترضين.