Reverse-Hypothek vs. Forward-Hypothek: Was ist der Unterschied?

Umkehrhypothek vs.Terminhypothek: Ein Überblick

Wenn Sie noch nie von einer Terminhypothek gehört haben, gibt es dafür einen Grund.Der Begriff bezieht sich auf traditionelle Hypotheken und wird selten verwendet, außer im Vergleich mit einer Umkehrhypothek.Ob Sie sich für eine Forward- oder Reverse-Hypothek entscheiden, hängt davon ab, wo Sie sich an diesem Punkt in Ihrem Leben befinden – persönlich und finanziell.

Wenn Sie unter 62 Jahre alt sind, ist das nächste Äquivalent zu einer Umkehrhypothek eine Home-Equity-Kreditlinie (HELOC). Dies ist ein festgelegter Geldbetrag, auf den Sie jederzeit und aus jedem Grund zurückgreifen können.Ihr Zuhause dient jedoch als Sicherheit für ein HELOC.

Sowohl Forward- als auch Reverse-Hypotheken sind im Wesentlichen riesige Kredite, die Ihr Haus als Sicherheit verwenden – und sie sind große finanzielle Verpflichtungen.Ein Paar kann ein Einfamilienhaus zweimal im Leben als Sicherheit verwenden und beim Kauf eine Forward-Hypothek und Jahrzehnte später eine Reverse-Hypothek erhalten.

Die zentralen Thesen

  • Reverse- und Forward-Hypotheken sind große Darlehen, die Ihr Haus als Sicherheit verwenden.
  • Forward-Hypotheken, besser bekannt als Hypotheken, sind Darlehen, die für den Kauf eines Eigenheims verwendet werden.
  • Umgekehrte Hypotheken, für die Sie mindestens 62 Jahre alt sein müssen, ermöglichen Hausbesitzern mit großen Eigenkapitalbeträgen in ihrem Haus, eine Pauschalsumme oder eine annuitätenähnliche Zahlung zu leihen.
  • Umgekehrte Hypotheken haben keine monatlichen Zahlungen und der Restbetrag – plus Zinsen – ist fällig, wenn der Kreditnehmer stirbt, das Haus verkauft oder umzieht.

Nur Personen ab 62 Jahren sind berechtigt, eine umgekehrte Hypothek zu erhalten.

Investopedia / Sabrina Jiang

Umgekehrte Hypothek

Umgekehrte Hypotheken werden von der Bundesregierung reguliert, um zu verhindern, dass räuberische Kreditgeber Senioren in die Falle locken.Die Regierung kann Senioren jedoch nicht daran hindern, sich etwas vorzumachen.

Eigenheimbesitzer können den gesamten Darlehensbetrag als Pauschalbetrag bei der Abrechnung erhalten, ohne Beschränkungen hinsichtlich seiner Verwendung.Es wird erwartet, dass sie ihre ausstehenden Schulden begleichen und alle verbleibenden Mittel verwenden, um andere Einkommensquellen zu ergänzen.Hausbesitzer können sich auch dafür entscheiden, das Geld als monatliche Rente oder Kreditlinie zu erhalten.

Die angesammelten Schulden und Zinsen einer Umkehrhypothek zuzüglich der Kosten werden fällig, wenn der Hypothekeninhaber umzieht, das Haus verkauft oder stirbt.Dies könnte bedeuten, dass die Erben den Kredit bezahlen müssen.

Es gibt einen verbraucherfreundlichen Hinweis: Die Bank darf keine Zahlung verlangen, die den Wert des Eigenheims übersteigt.Die Bank erstattet den Verlust durch einen Versicherungsfonds, der zu den Kosten der Umkehrhypothek gehörte.Das Department of Housing and Urban Development (HUD), das das vorherrschende Umkehrhypothekenprogramm überwacht, zog im Herbst 2017 um, um diesen Versicherungsfonds zu stützen.

Die Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal.Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme von Sozialhilfe, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen.Ein solcher Schritt besteht darin, einen Bericht an das Consumer Financial Protection Bureau oder die U.S.Abteilung für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD).

Forward-Hypothek

Im Vergleich zu einer typischen 30-jährigen Hypothek erhalten Kreditnehmer möglicherweise einen besseren Zinssatz und sparen im Laufe der Zeit einen erheblichen Zinsbetrag, wenn sie sich für eine 10- oder 15-jährige Hypothek entscheiden.Dies erfordert jedoch ein gewisses Maß an Vertrauen, dass Ihre Einnahmen und Ausgaben in den kommenden Jahren stabil bleiben oder sich verbessern werden.

Das Hypothekensystem basiert auf der Annahme, dass Immobilien im Laufe der Zeit an Wert gewinnen.Diese Binsenweisheit erwies sich als falsch, als 2008 die Immobilienblase platzte.Im August 2022 befanden sich laut einer Umfrage von ATTOM Data Solutions immer noch 2,9 % der mit Hypotheken belasteten amerikanischen Häuser – oder eines von 34 – „ernsthaft unter Wasser“. Das bedeutet, dass ihre Eigentümer weiterhin überhöhte Hypotheken zahlen oder ihren Banken 25 % oder mehr zahlen müssen über dem geschätzten Wert ihrer Häuser, wenn sie verkauft werden.

Apropos in Schwierigkeiten geraten, während des Immobilienbooms wurde es für Hausbesitzer üblich, zusätzlich zu ihren Hypotheken eine Kreditlinie zu erhalten, die ihr Haus als Sicherheit verwendete.Sowohl die Eigenheimbesitzer als auch ihre Bankiers gingen davon aus, dass die deutlichen Wertsteigerungen der Eigenheime anhalten würden.Als die Pleite kam, steckten Hausbesitzer fest und hielten die doppelte Schuld für die Hypothek und die Kreditlinie.

Im August 2022 veröffentlichte ATTOM Data Solutions seine U.S.Home Equity and Underwater Report für das zweite Quartal 2022.Es zeigte sich, dass Unterwasserimmobilien 2,9 % aller mit Hypotheken beliehenen Immobilien in den USA ausmachten, gegenüber 3,2 % im ersten Quartal 2022.

Umkehrhypothek vs.Beispiel für eine Forward-Hypothek

Ein Ehepaar, beide etwa 30 Jahre alt, kauft mit einer kleinen Anzahlung ein Haus.Sie versprechen, das Geld über einen Zeitraum von Jahren in kleinen monatlichen Raten von Kapital zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen.Dreißig Jahre sind traditionell der Standard.

Mehr als 30 Jahre später lebt dasselbe Paar im selben Haus, nachdem es die Hypothek vollständig abbezahlt hat.Selbst mit ihren kombinierten Sozialversicherungsleistungen und Altersvorsorge ist es schwierig, über die Runden zu kommen, also nehmen sie eine Umkehrhypothek auf.Sie zahlen nichts im Voraus und erhalten einen monatlichen Scheck, um ihr Einkommen aufzubessern.Tatsächlich zahlen sie niemals die Hypothek oder die Zinsen und Kosten ab, die im Laufe der Jahre anfallen.Ihre Erben müssen dies jedoch in Zukunft tun, entweder durch den Verkauf des Familienhauses oder mit einer Kapitalabfindung.