Όταν τα επιτόκια πέφτουν, πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιού θα αναχρηματοδοτήσουν την υποθήκη τους για να κλειδώσουν σε χαμηλότερο επιτόκιο, το οποίο μπορεί να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή του δανειολήπτη ή να επιτρέψει σε έναν ιδιοκτήτη σπιτιού να δημιουργήσει ίδια κεφάλαια πιο γρήγορα.Ωστόσο, μια ομάδα ιδιοκτητών σπιτιού που συνήθως αντιμετωπίζουν προβλήματα με την αναχρηματοδότηση είναι αυτοί που έχουν αρνητικά ίδια κεφάλαια.Αυτό σημαίνει ότι χρωστούν περισσότερα στην υποθήκη τους από ό,τι αξίζει το σπίτι τους αυτή τη στιγμή.Το πρώτο τρίμηνο του 2020, περίπου 1,8 εκατομμύρια σπίτια ήταν σε αρνητικά ίδια κεφάλαια, αντιπροσωπεύοντας το 3,4% όλων των υποθηκευμένων ακινήτων.

Στο παρελθόν, οι δανειολήπτες με υποθαλάσσια στεγαστικά δάνεια μπορούσαν να επωφεληθούν από τα χαμηλότερα επιτόκια μέσω της αναχρηματοδότησης μέσω του Προγράμματος Προσιτής Αναχρηματοδότησης Κατοικίας (HARP). Ωστόσο, αυτό το πρόγραμμα έληξε στο τέλος του 2018.

Σε αυτό το άρθρο, θα συζητήσουμε τα οφέλη που παρείχε η HARP στους ιδιοκτήτες κατοικιών, εκτός από τις διαθέσιμες υπάρχουσες επιλογές για τους ιδιοκτήτες σπιτιού που θέλουν να αναχρηματοδοτήσουν τα στεγαστικά δάνειά τους.

Τι είναι το πρόγραμμα δανείου HARP;

Το HARP ήταν ένα κυβερνητικό πρόγραμμα που ιδρύθηκε τον Απρίλιο του 2009 υπό την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Χρηματοδότησης Στέγασης (FHFA) ως απάντηση στην οικονομική κρίση του 2007-08.Η ιδέα ήταν να βοηθηθούν οι ιδιοκτήτες σπιτιού να αναχρηματοδοτήσουν δάνεια σε ακίνητα που είχαν μικρότερη αξία από το εκκρεμές στεγαστικό τους δάνειο.Περίπου 3,45 εκατομμύρια δανειολήπτες επωφελήθηκαν από το πρόγραμμα.

Το HARP απευθυνόταν σε δανειολήπτες που είχαν αναλογία δανείου προς αξία (LTV) άνω του 80%.Συνήθως, αυτοί οι οφειλέτες έχουν πρόβλημα να εξασφαλίσουν αναχρηματοδότηση λόγω έλλειψης ιδίων κεφαλαίων στα σπίτια τους, επομένως δεν μπορούν να επωφεληθούν από την πτώση των επιτοκίων.Αρχικά, οι δανειολήπτες ήταν επιλέξιμοι για βοήθεια HARP εάν ο λόγος LTV τους δεν ήταν μεγαλύτερος από 105%.Αυτό το ανώτατο όριο αυξήθηκε στο 125% τον Ιούλιο του 2009 και στη συνέχεια αίρθηκε εξ ολοκλήρου τον Οκτώβριο του 2011.

Μεταξύ της έναρξης του προγράμματος και του Φεβρουαρίου 2015, περίπου 3,29 εκατομμύρια στεγαστικά δάνεια αναχρηματοδοτήθηκαν στο πλαίσιο του HARP.Από αυτά, 2,3 εκατομμύρια είχαν αναλογία LTV 80% προς 105%.Πάνω από 567.000 στεγαστικά δάνεια είχαν LTV 105% έως 125%, ενώ 421.522 δάνεια είχαν δείκτες μεγαλύτερους από 125%.

Το HARP ήταν αρχικά προγραμματισμένο να λήξει στα τέλη του 2016, αλλά η κυβέρνηση παρέτεινε το πρόγραμμα κατά δύο χρόνια.

Ποια ήταν τα κριτήρια καταλληλότητας για ένα δάνειο HARP;

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού έπρεπε να πληρούν τα ακόλουθα κριτήρια για να πληρούν τις προϋποθέσεις για το HARP:

• Μια βασική απαίτηση ήταν ένα στεγαστικό δάνειο ιδιοκτησίας ή εγγύησης του Freddie Mac ή της Fannie Mae, το οποίο έκλεισε στις ή πριν από τις 31 Μαΐου 2009.
• Το αρχικό δάνειο πρέπει να είχε αναλογία LTV τουλάχιστον 80%.
• Το κρίσιμο είναι ότι ο δανειολήπτης δεν θα μπορούσε να έχει καθυστερήσει τις πληρωμές των στεγαστικών δανείων του.Δεν θα μπορούσαν να έχουν καθυστερημένες πληρωμές τους τελευταίους έξι μήνες και όχι περισσότερες από μία καθυστέρηση πληρωμής 30 ημερών τους προηγούμενους 12 μήνες.
• Δεν υπήρχε ελάχιστο πιστωτικό σκορ.

Το πρόγραμμα στην πραγματικότητα δεν δάνεισε χρήματα.Αντίθετα, η HARP συνεργάστηκε με δανειστές για να προσφέρει αναχρηματοδότηση.Οι ιδιοκτήτες σπιτιού θα μπορούσαν να επικοινωνήσουν με τον τρέχοντα δανειστή τους ή να αποκτήσουν πρόσβαση σε έναν ιστότοπο HARP για να δουν εάν ο δανειστής συμμετείχε στο πρόγραμμα.

Τι αντικατέστησε το πρόγραμμα δανείου HARP;

Παρόλο που το HARP έχει τελειώσει, η Fannie Mae και ο Freddie Mac έχουν και οι δύο προγράμματα για τους αναξιοπαθούντες δανειολήπτες να αναχρηματοδοτήσουν τα σπίτια τους.

Επιλογή αναχρηματοδότησης Fannie Mae High LTV

Αυτό το πρόγραμμα απευθύνεται σε δανειολήπτες που πληρώνουν εγκαίρως τα υπάρχοντα στεγαστικά δάνειά τους Fannie Mae, αλλά έχουν αναλογία LTV που υπερβαίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο για μια τυπική περιορισμένη αναχρηματοδότηση με μετρητά.

Η επιλογή αναχρηματοδότησης πρέπει να έχει ως αποτέλεσμα ένα από τα ακόλουθα για τον δανειολήπτη:

• Χαμηλότερη πληρωμή κεφαλαίου και τόκων
• Χαμηλότερο επιτόκιο
• Συντομότερη περίοδος απόσβεσης
• Ένα πιο σταθερό προϊόν στεγαστικών δανείων, όπως η μετάβαση από ένα ρυθμιζόμενο σε ένα στεγαστικό δάνειο σταθερού επιτοκίου

Οι δανειολήπτες πρέπει να είναι ενήμεροι με τις πληρωμές τους χωρίς καθυστέρηση 30 ημερών τους τελευταίους έξι μήνες.Επιπλέον, δεν μπορούν να έχουν περισσότερες από μία παραβατικότητα 30 ημερών κατά το παρελθόν έτος και καμία παραβατικότητα μεγαλύτερη από 30 ημέρες.

Freddie Mac Enhanced Relief Refinance Mortgage

Αυτό το πρόγραμμα απευθύνεται σε δανειολήπτες Freddie Mac που είναι στην ώρα τους με τις μηνιαίες πληρωμές τους αλλά έχουν αποκλειστεί από την τυπική επιλογή αναχρηματοδότησης "χωρίς εξαργύρωση" από την Freddie Mac επειδή η νέα υποθήκη θα υπερέβαινε τα μέγιστα όρια LTV.Δεν υπάρχει μέγιστος λόγος LTV για στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, ενώ τα στεγαστικά δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο έχουν μέγιστο LTV 105%.

Η κατώτατη γραμμή

Πριν λήξει το HARP, το πρόγραμμα βοήθησε εκατομμύρια ιδιοκτήτες σπιτιού να αναχρηματοδοτήσουν υποθαλάσσια στεγαστικά δάνεια.Ενώ η HARP δεν μείωσε το ποσό που χρωστούσε, οι δανειολήπτες επωφελήθηκαν από χαμηλότερα επιτόκια και μηνιαίες πληρωμές.Αν και το πρόγραμμα δεν υπάρχει πλέον, η Fannie Mae και ο Freddie Mac συνεχίζουν να προσφέρουν επιλογές αναχρηματοδότησης για τους δανειολήπτες.