¿Los costos de cierre de bienes raíces son deducibles de impuestos?

Es el día de cierre y está sentado en una sala de conferencias con un abogado de cierre que le entrega documento tras documento para que lo firme.Estás nervioso y emocionado.Es una lucha concentrarse en lo que está firmando exactamente.

Pero en algún lugar de esa pila de papeles hay una revelación final.Este formulario de cinco páginas enumera cosas como su tasa de interés y plazo, así como una lista de costos de cierre, como impuestos, intereses, tarifas de tasación y seguro de título.Todos esos elementos de línea se suman, y la mayoría de los compradores de viviendas pagan alrededor del 2% al 5% del precio de compra en costos de cierre.1

Quizás se esté preguntando, ¿los costos de cierre son deducibles de impuestos?Bueno, algunos lo son, pero la mayoría no lo son.Echemos un vistazo a qué costos de cierre califican para una deducción de impuestos.

¿Qué costos de cierre puedo deducir de mis impuestos?

Antes de que pueda siquiera pensar en deducir los costos de cierre de sus impuestos sobre la renta, debe cumplir con un requisito importante: la casa debe ser su residencia principal.Y no, esa casa de vacaciones a la que le ha echado el ojo no es una residencia principal.

Y una cosa más, y esta es muy importante, para deducir los costos de cierre tendrá que detallar las deducciones en lugar de tomar la deducción estándar.Y la gran mayoría (87 %) de los estadounidenses aceptan la deducción estándar porque les permite ahorrar la mayor cantidad de dinero en sus impuestos.2

Dicho todo esto, aquí están los costos de cierre que generalmente son deducibles de impuestos:

  • Impuestos a la propiedad estatales y locales
  • Interés prepago
  • Tarifas de originación o puntos
  • Seguro hipotecario privado (PMI)

Impuestos a la propiedad estatales y locales

Nunca puede escapar de los impuestos, y el recaudador de impuestos también tomará su parte en su cierre.Dependiendo de dónde viva, por lo general tendrá que pagar algunos impuestos estatales o locales sobre la propiedad.Esto podría ser una parte de los impuestos del año en curso o el monto total (si la fecha de vencimiento está cerca).

Ya sea que esté cerrando una casa este año o no, siempre puede deducir los impuestos a la propiedad.Sin embargo, la deducción de impuestos estatales y locales (también conocida como SALT) está limitada a $10,000 por año para contribuyentes solteros y parejas casadas.3

Interés prepago

Cuando cierra una casa, generalmente hay una brecha de aproximadamente un mes entre el cierre y la fecha de vencimiento del primer pago de la casa.¡Pero ese mes no está libre de intereses!Tendrás que pagar lo que se llama interés prepago.

Este interés es deducible de impuestos, al igual que el resto de los intereses hipotecarios que paga a lo largo del año.La deducción de intereses hipotecarios suele ser importante para los propietarios de viviendas que detallan.Puede deducir los intereses que pagó en hasta $750,000 de la deuda hipotecaria.4

Tarifas de originación o puntos

Las tarifas de originación son cargos que paga el comprador (o, a veces, el vendedor) cuando obtiene un préstamo.5Estas tarifas suelen ser del 0,5% al ​​1% del valor del préstamo.El IRS considera que las tarifas de originación son intereses prepagos, por lo que son deducibles de impuestos en el año del préstamo.

Pero espera.El IRS tiene algunas regulaciones, y estas son las más importantes:

  • Su préstamo debe ser para comprar o construir su vivienda principal.
  • No puede pedir prestado el dinero para pagar los puntos.
  • Los puntos deben calcularse como un porcentaje de su hipoteca.
  • El monto que pagó por los puntos debe estar claramente detallado en la declaración de liquidación o divulgación de cierre de su préstamo.6

Si no cumple con esos requisitos, aún puede deducir sus puntos durante la vigencia de su préstamo.

Cuando compra una casa, puede tener la opción de pagar lo que se llama puntos de descuento para reducir su tasa de interés.Esto se conoce comúnmente como puntos de pago.Por lo general, tendrá que pagar el 1% del valor del préstamo para reducir su tasa en un cuarto de punto porcentual.Los puntos de descuento son deducibles de impuestos como interés prepago.

Pagar puntos suena como una buena manera de reducir su tasa de interés, pero a menudo es una estafa.Le tomará alrededor de seis años recuperar lo que ahorró en intereses pagando puntos, y la mayoría de las personas habrán vendido, refinanciado o pagado su casa para entonces.¡En lugar de comprar puntos de hipoteca, destine ese dinero extra a su pago inicial y reduzca el monto de su préstamo por completo!

Seguro Hipotecario Privado (PMI)

Si realiza un pago inicial inferior al 20 %, se le solicitará que obtenga un seguro hipotecario privado.PMI protege a su prestamista en caso de incumplimiento de pago de su préstamo.

Tiene la opción de pagar el PMI como una suma global (que paga en su totalidad al cierre o vinculado a su préstamo) o pagarlo mensualmente como parte del pago de su casa.

PMI era deducible de impuestos para el año fiscal 2021.7Pero actualmente no es deducible para 2022.Aunque es posible que el Congreso vote para extender la deducción a finales de este año.

Pero en serio, incluso si obtienes una deducción de impuestos, el PMI es un trato inútil.Haga todo lo posible por ahorrar un 20 % para el pago inicial, de modo que no tenga que tirar dinero por la ventana cada mes para el PMI.

¿Qué costos de cierre no son deducibles de impuestos?

Bien, volvamos a esa pila de papeleo que firmaste en tu cierre.Verá un montón de costos de cierre que no son deducibles de impuestos.Aquí hay algunos comunes:

  • Primas de seguro de propietarios de viviendas
  • Inspecciones (hogar, plagas, inundaciones)
  • Tarifas de tasación
  • Seguro de título
  • Tarifas de depósito en garantía
  • Cuotas de la asociación de propietarios (HOA)
  • Honorarios misceláneos (notario, honorarios de título, preparación de documentos, honorarios de abogados, informes de crédito)

¿Son los pagos iniciales deducibles de impuestos?

Si usted es como la mayoría de los compradores de vivienda, su pago inicial será la línea de pedido más grande en su estado de cuenta de cierre, especialmente si está poniendo al menos un 20% de pago inicial.Pero no, un pago inicial no es deducible de impuestos.

¿Los costos de cierre del vendedor son deducibles de impuestos?

Cuando se trata de los costos de cierre del vendedor, el gigante son las comisiones de los agentes inmobiliarios.Por lo general, suman alrededor del 6% del precio de venta de una casa.8Pero no tiene suerte si quiere deducir comisiones de sus impuestos sobre la renta.Sin embargo, tenga en cuenta que si ha vivido en una casa durante al menos dos años, solo tiene que pagar impuestos sobre las ganancias de la venta de su casa si ganó más de $250,000 para una persona soltera o $500,000 para una persona casada. archivador.9

Ahora, si ha vivido en una casa por menos de dos años, deberá impuestos sobre las ganancias de capital.Al calcular su ganancia para averiguar cuánto debe, puede agregar los costos de cierre al costo total de su casa.Entonces, esto es como una deducción que reducirá la ganancia sobre la que debe impuestos sobre las ganancias de capital.

¿Son deducibles los costos de cierre de una casa de alquiler?

Los impuestos pueden complicarse bastante cuando decide convertirse en propietario.Honestamente, la vida en general puede complicarse cuando decide alquilar una casa, pero esa es una historia diferente.

Si tiene una casa de alquiler, eso significa que tendrá ingresos por alquiler.Al igual que con su residencia principal, puede deducir cosas de sus ingresos por alquiler, como intereses hipotecarios, PMI e impuestos.

Pero espere, si puede deducir los intereses de la hipoteca, eso significa que pidió prestado dinero para comprar un alquiler.Si no está en condiciones de pagar en efectivo por un alquiler, no lo compre.Es así de simple.No cuente con el alquiler de los inquilinos para cubrir la hipoteca. Espere hasta que tenga el dinero para pagar toda la casa por su cuenta, luego compre la casa.

Si compró una casa de alquiler con dinero en efectivo, puede agregar cualquier costo de cierre no relacionado con un préstamo hipotecario a la base de costos de la casa.10Entonces, si compró una casa por $100,000 y pagó $3,000 en costos de cierre, el costo total de la casa es de $103,000.Esto es importante porque una casa de alquiler puede depreciarse como un activo, lo que significa que puede tomar pequeñas deducciones basadas en el costo de la casa durante 27,5 años.11

¿Son deducibles los costos de cierre de un refinanciamiento de hipoteca?

Si refinancia su casa para obtener una tasa de interés más baja, el IRS solo le permite deducir las tarifas de originación durante la vigencia del préstamo.No puede deducirlos como una suma global.12

Las deducciones por impuestos, intereses hipotecarios y PMI siguen siendo las mismas, ya sea que esté refinanciando o comprando una casa nueva.

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