Cuando las tasas de interés caen, muchos propietarios refinanciarán su hipoteca para asegurar una tasa de interés más baja, lo que puede reducir el pago mensual del prestatario o permitir que el propietario acumule capital más rápidamente.Sin embargo, un grupo de propietarios que normalmente tienen problemas para refinanciar son los que tienen un patrimonio neto negativo.Esto significa que deben más en su hipoteca de lo que vale actualmente su casa.En el primer trimestre de 2020, alrededor de 1,8 millones de viviendas tenían patrimonio negativo, lo que representa el 3,4% de todas las propiedades hipotecadas.

En el pasado, los prestatarios con hipotecas subacuáticas podían aprovechar las tasas de interés más bajas al refinanciar a través del Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP). Sin embargo, este programa expiró a finales de 2018.

En este artículo, analizaremos los beneficios que HARP brindó a los propietarios de viviendas, además de las opciones existentes disponibles para los propietarios de viviendas que buscan refinanciar sus hipotecas.

¿Qué es el programa de préstamos HARP?

HARP fue un programa gubernamental establecido en abril de 2009 bajo la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) en respuesta a la crisis financiera de 2007-08.La idea era ayudar a los propietarios de viviendas a refinanciar préstamos sobre propiedades que valían menos que su hipoteca pendiente.Aproximadamente 3,45 millones de prestatarios aprovecharon el programa.

HARP estaba dirigido a prestatarios que tenían una relación préstamo-valor (LTV) superior al 80%.Por lo general, estos prestatarios tienen problemas para obtener refinanciamiento debido a la falta de capital en sus viviendas, por lo que no pueden beneficiarse de la caída de las tasas de interés.Originalmente, los prestatarios eran elegibles para la asistencia HARP si su relación LTV no superaba el 105 %.Este límite se elevó al 125% en julio de 2009 y luego se eliminó por completo en octubre de 2011.

Entre el inicio del programa y febrero de 2015, se refinanciaron aproximadamente 3,29 millones de hipotecas con HARP.De estos, 2,3 millones tenían una relación LTV de 80% a 105%.Más de 567.000 hipotecas tenían un LTV del 105% al ​​125%, mientras que 421.522 préstamos tenían ratios superiores al 125%.

HARP originalmente estaba programado para expirar a fines de 2016, pero el gobierno extendió el programa por dos años.

¿Cuáles fueron los criterios de calificación para un préstamo HARP?

Los propietarios de viviendas debían cumplir con los siguientes criterios para calificar para HARP:

• Un requisito básico era una hipoteca de propiedad o garantizada por Freddie Mac o Fannie Mae, cerrada el 31 de mayo de 2009 o antes.
• El préstamo original debe haber tenido una relación LTV de al menos 80%.
• Fundamentalmente, el prestatario no podía estar en mora con los pagos de su hipoteca.No podían tener pagos atrasados ​​en los últimos seis meses y no más de un pago atrasado de 30 días en los 12 meses anteriores.
• No había un puntaje de crédito mínimo.

El programa en realidad no prestó dinero.En cambio, HARP trabajó con los prestamistas para ofrecer refinanciamiento.Los propietarios de viviendas pueden consultar con su prestamista actual o acceder a un sitio web de HARP para ver si el prestamista participó en el programa.

¿Qué reemplazó el programa de préstamos HARP?

Aunque HARP ha terminado, Fannie Mae y Freddie Mac tienen programas para prestatarios en dificultades para refinanciar sus hogares.

Fannie Mae High LTV Opción de refinanciamiento

Este programa es para prestatarios que pagan sus hipotecas Fannie Mae existentes a tiempo pero tienen una relación LTV que excede el máximo permitido para un refinanciamiento de retiro de efectivo limitado estándar.

La opción de refinanciamiento debe resultar en uno de los siguientes para el prestatario:

• Un pago de capital e intereses más bajo
• Una tasa de interés más baja
• Un plazo de amortización más corto
• Un producto hipotecario más estable, como pasar de una hipoteca ajustable a una tasa fija

Los prestatarios deben estar al día con sus pagos sin morosidad de 30 días en los últimos seis meses.Además, no pueden tener más de una morosidad de 30 días en el último año y ninguna morosidad superior a 30 días.

Hipoteca de refinanciamiento de alivio mejorado de Freddie Mac

Este programa es para los prestatarios de Freddie Mac que están a tiempo con sus pagos mensuales pero que no califican para la opción de refinanciamiento estándar "sin retiro de efectivo" de Freddie Mac porque la nueva hipoteca excedería los límites máximos de LTV.No existe una relación LTV máxima para las hipotecas de tasa fija, mientras que las hipotecas de tasa variable tienen una LTV máxima del 105 %.

La línea de fondo

Antes de que expirara HARP, el programa ayudó a millones de propietarios de viviendas a refinanciar hipotecas subacuáticas.Si bien HARP no redujo la cantidad que debían, los prestatarios se beneficiaron de tasas de interés y pagos mensuales más bajos.Aunque el programa ya no existe, Fannie Mae y Freddie Mac continúan ofreciendo opciones de refinanciamiento para los prestatarios.