Opciones para refinanciar su HELOC

Cuando obtiene una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), generalmente tiene un período de retiro inicial que dura 10 años.Durante este tiempo, puede pedir prestado dinero de la línea de crédito según sea necesario y realizar pagos de interés únicamente sobre lo que ha pedido prestado.Muchos propietarios hacen precisamente eso.

Sin embargo, una vez que finaliza el período de retiro, ya no puede pedir prestado de su línea de crédito.En su lugar, debe comenzar a realizar pagos de capital e intereses completamente amortizados cada mes.Esta segunda etapa, conocida como “período de pago”, suele ser de 10, 15 o 20 años.Sus pagos mensuales pueden ser significativamente más altos de lo que eran durante el período de retiro, y muchos propietarios terminan enfrentando un shock de pago, especialmente si las tasas de interés han aumentado.

Una forma de resolver el problema de la crisis de pago es refinanciar su HELOC, y hay varias formas de hacerlo.Veamos cómo calificar, cuáles son sus opciones y los pros y los contras de cada opción.

Conclusiones clave

  • Muchos propietarios experimentan un shock de pago cuando tienen que comenzar a pagar el capital de su HELOC.
  • Para calificar para un refinanciamiento HELOC, debe tener un valor líquido de la vivienda adecuado para cumplir con las pautas del prestamista.
  • Puede refinanciar una HELOC refinanciando en una nueva HELOC, utilizando un préstamo con garantía hipotecaria para pagar su HELOC o refinanciando en una nueva primera hipoteca.
  • Si no califica para refinanciar, la modificación del préstamo puede ser una opción.

Cómo calificar para refinanciar YourHELOC

Refinanciar una HELOC es similar a refinanciar una primera hipoteca.Tendrá que calificar en función de sus ingresos, gastos, deudas y valor de la vivienda.Esto significa proporcionar documentos como talones de pago, formularios W-2, estados de cuenta bancarios y declaraciones de impuestos y pagar una tasación completa de la vivienda, una tasación automática o una tasación del modelo de valoración automatizada (AVM).

Para obtener las tasas de interés más bajas, deberá tener una calificación de "muy buena" a "excepcional".Puntaje de crédito FICO: en algún lugar en el rango de 740 a 850. Podría calificar con un puntaje tan bajo como 620, pero a menudo pagará más del doble de la tasa de interés de alguien con un puntaje excelente, es posible que no pueda pedir prestado tanto, y puede tener más dificultades para encontrar un prestamista que trabaje con usted.

Los prestamistas también querrán asegurarse de que los pagos mensuales de su deuda actual más el pago mensual del préstamo que está solicitando no totalicen más del 50 % de sus ingresos.Llaman a este cálculo su "relación deuda-ingreso (DTI)".

Finalmente, deberá tener suficiente capital en la vivienda después de obtener el nuevo préstamo para cumplir con las pautas del prestamista para su relación préstamo-valor combinado (CLTV), un porcentaje que se calcula dividiendo el monto total que ha pedido prestado contra su casa por el valor justo de mercado de la propiedad.Algunos prestamistas permitirán que los propietarios de viviendas con excelente crédito tomen prestado hasta el 100 % del valor de su casa, pero es común poder pedir prestado solo el 85 %.

Un ejemplo de un refinanciamiento HELOC

Digamos que su casa vale $300,000.Tiene un saldo de primera hipoteca de $190,000 y un saldo HELOC de $50,000.Esto hace un total de $240,000 ya prestados contra su casa.Si divide $240 000 entre $300 000, obtiene una relación CLTV del 80 %.Esto significa que el valor acumulado de su vivienda es del 20%.

En este caso, suponiendo que solo desea refinanciar el saldo HELOC existente y no desea pedir más dinero prestado, debería poder encontrar un prestamista que trabaje con usted, especialmente si tiene un buen crédito.Además, cuanto más valor líquido de su vivienda tenga, menor será su tasa de interés. Con algunos prestamistas, es posible que necesite una relación CLTV no superior al 60 % o 70 % para obtener la tasa de interés más baja.

Según la Ley de Vivienda Justa, la discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal.Si cree que ha sido discriminado por "raza, color, religión, sexo (incluidos el género, la identidad de género, la orientación sexual y el acoso sexual), el estado familiar, el origen nacional o la discapacidad", hay pasos que puede tomar .Uno de esos pasos es presentar un informe ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CPFB, por sus siglas en inglés) o el U.S.Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Hay tres formas de refinanciar su HELOC y una opción alternativa.Estas son sus opciones y los pros y los contras de cada una.

1.Abrir un nuevo HELOC

Cómo funciona

Puede patear la lata en el camino comenzando de nuevo con un nuevo período de retiro de 10 años y un nuevo período de pago de solo interés.

ventajas

No tendrá que pagar el capital de su préstamo por otros 10 años.Refinanciar su HELOC le da tiempo para mejorar su situación financiera si tiene dificultades para llegar a fin de mes y no quiere incumplir con su préstamo.

Contras

Vas a tener que pagar el préstamo algún día.Cuanto más tardes en pagarlo, más intereses pagarás con el tiempo.Es difícil saber cuáles serán sus pagos mensuales o los costos totales de préstamo con una tasa de interés variable, que generalmente tienen las HELOC.

Además, ingresar a un nuevo período de retiro facilita seguir tomando prestado.Si está refinanciando porque le preocupa pagar su HELOC existente, aumentar su deuda solo hará que su situación financiera sea más tenue.

Podría considerar refinanciar a una HELOC con una opción de tasa fija.De esta manera, podrá fijar una tasa en al menos parte de lo que debe.

2.Refinanciar en un préstamo con garantía hipotecaria

Cómo funciona

Puede usar un préstamo con garantía hipotecaria para pagar su HELOC.

ventajas

Con un préstamo con garantía hipotecaria, puede obtener hasta 30 años para pagar su saldo en lugar de los 20 años que probablemente tenía con su HELOC.Su nuevo préstamo tendrá una tasa de interés fija y cada pago mensual será el mismo.El plazo más largo podría hacer que sus pagos mensuales sean más asequibles y la previsibilidad de esos pagos podría hacerlos más manejables.

Contras

Al alargar el plazo de su préstamo, puede pagar más intereses a largo plazo.Además, las tasas de préstamos con garantía hipotecaria suelen ser más altas que las tasas HELOC.Su tasa no aumentará si las tasas del mercado aumentan, pero tampoco disminuirá si bajan.

3.Refinanciar en una nueva primera hipoteca

Cómo funciona

En lugar de simplemente refinanciar su HELOC y seguir teniendo dos hipotecas, puede refinanciar tanto su HELOC como su primera hipoteca en un solo préstamo.

ventajas

Puede obtener las tasas de interés fijas más bajas disponibles.Las tasas de la primera hipoteca tienden a ser más bajas que las tasas de los préstamos con garantía hipotecaria, porque si usted no cumple con sus pagos, el prestamista de su primera hipoteca tiene derechos sobre el producto de la venta de su casa embargada.

Suponiendo que refinancie con una primera hipoteca de tasa fija, también obtendrá la estabilidad de pagos mensuales iguales y conocerá sus costos totales de préstamo por adelantado, tal como lo haría con la opción de préstamo con garantía hipotecaria mencionada anteriormente.

Contras

Obtener una nueva primera hipoteca puede significar pagar costos de cierre significativamente más altos que los que pagaría al refinanciar un nuevo préstamo con garantía hipotecaria HELOCor.Los costos de cierre para refinanciar pueden totalizar del 2% al 5% del monto del préstamo, mientras que muchos prestamistas en realidad pagarán los costos de cierre de una segunda hipoteca.

¿Qué pasa si no califico para refinanciar mi HELOC?

La modificación de préstamo puede ser su única opción si está bajo el agua en su hipoteca, su puntaje de crédito ha caído por debajo de 620, o su ingreso es demasiado bajo para hacer los pagos mensuales de un nuevo préstamo.Para solicitar una modificación de préstamo, que puede ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria al cambiar su préstamo existente para que los pagos se ajusten a su presupuesto, comuníquese con su administrador de préstamos y explique su situación.Más temprano es mejor, idealmente antes de que haya perdido un solo pago.

Bank of America, por ejemplo, tiene un programa de asistencia con garantía hipotecaria que otorga a los propietarios calificados un plazo más largo, una tasa de interés más baja, o ambos, si han experimentado dificultades financieras, por ejemplo, una pérdida repentina de ingresos o un divorcio.

Los prestamistas no están obligados a modificar su préstamo, por lo que es posible que esta opción no esté disponible para usted.Si es así, es posible que deba completar un período de prueba de tres meses para demostrar que puede realizar los pagos modificados antes de que su administrador modifique oficialmente su préstamo.Su prestamista puede informar la modificación a las agencias de crédito, lo que hace que su puntaje de crédito baje.Aún así, si la alternativa es la ejecución hipotecaria porque no puede pagar su préstamo, es un pequeño precio a pagar.

¿Puedo obtener un préstamo personal para refinanciar mi HELOC?

Sí, si puede obtener la aprobación para un préstamo personal lo suficientemente grande como para pagar su HELOC.Un préstamo personal puede ser una buena opción, porque no está garantizado por su casa y las tasas pueden ser sorprendentemente bajas si tiene un crédito excelente.Compare precios con varios prestamistas para encontrar la mejor oferta.La desventaja es que el plazo puede ser mucho más corto, tal vez siete años, y un período de pago más corto puede significar un pago mensual más alto (pero menos interés a largo plazo).

¿Qué sucede si solo califica para un préstamo personal más pequeño que solo pagará una parte de su HELOC?Todavía podría valer la pena, porque el préstamo personal le dará un pago mensual fijo para el cual puede presupuestar de manera predecible.Tendrá menos deuda de tasa variable, por lo que enfrentará menos incertidumbre de pago.

¿Qué sucede si no puedo pagar mi HELOC?

Su casa es garantía de su HELOC.Esto significa que su administrador de préstamos puede ejecutar la hipoteca de su casa si no puede pagar su préstamo.La ejecución hipotecaria puede ser costosa, y si su HELOC es una segunda hipoteca, los inversionistas propietarios de su primera hipoteca recibirían el reembolso de una venta forzosa de su casa antes de que los inversionistas propietarios de su segunda hipoteca obtuvieran algo.Si tiene un valor líquido de la vivienda pequeño o negativo, es posible que los inversionistas de la segunda hipoteca no vean ningún producto de la venta.

Como resultado, los administradores de préstamos no necesariamente ejecutan rápidamente a los prestatarios que no pueden pagar sus HELOC.Es posible que trabajen con usted en una modificación de préstamo, pero si no puede pagar eso, aún podría perder su casa.Dependiendo de las leyes de su estado, el titular del segundo gravamen podría demandarlo si la venta de ejecución hipotecaria no genera suficientes fondos para pagar su HELOC.

La línea de fondo

Es posible que pueda obtener pagos mensuales más asequibles en su HELOC a través de la refinanciación, ya sea en un nuevo HELOC, un préstamo con garantía hipotecaria o una nueva primera hipoteca.Explore sus opciones aplicando con varios prestamistas y comparando sus ofertas.Vea qué posibilidad le brinda la mejor combinación de asequibilidad a corto plazo y estabilidad a largo plazo.Si el refinanciamiento no es una opción, pregúntele a su administrador acerca de una modificación de préstamo.