Préstamo de energía limpia evaluada por la propiedad (PACE)

¿Qué es un Préstamo de Energía Limpia Evaluado por la Propiedad (PACE)?

Un préstamo de Energía Limpia Evaluada por la Propiedad (PACE, por sus siglas en inglés) es un tipo de financiamiento disponible para realizar actualizaciones de eficiencia energética y mejoras de energía renovable en una propiedad comercial o residencial.

Los programas PACE son supervisados ​​por los EE. UU.Departamento de Energía, y se han financiado más de $3.4 mil millones en proyectos de eficiencia energética en propiedades comerciales en más de 38 estados más el Distrito de Columbia.

Sin embargo, el componente residencial ha tardado más en ganar tracción, con programas de financiamiento para propiedades residenciales disponibles solo en California, Florida y Missouri.A diciembre de 2021, más de 323,000 propietarios de viviendas han solicitado préstamos para realizar mejoras de eficiencia energética y otras.

Conclusiones clave

  • Los programas PACE se pueden utilizar para propiedades residenciales o comerciales.
  • Un préstamo PACE se adjunta a la propiedad frente a un edificio o casa.
  • Los préstamos PACE se pagan durante las evaluaciones de impuestos y se consideran un gravamen fiscal.
  • Puede ser difícil vender una casa con un préstamo PACE adjunto porque se queda con la propiedad y se transfiere al siguiente propietario.
  • Algunos prestamistas hipotecarios no otorgarán una hipoteca a alguien que quiera comprar una casa con un préstamo PACE adjunto.

Cómo funciona un préstamo de energía limpia evaluada por propiedad (PACE)

El financiamiento del préstamo PACE se puede utilizar para varias mejoras de eficiencia energética, incluida la modernización sísmica para viviendas, edificios comerciales o propiedades industriales ubicadas en áreas propensas a terremotos; medidas de preparación para huracanes; instalación de paneles solares o calderas; techos energéticamente eficientes; y actualizaciones de iluminación LED.

Con este tipo de financiamiento, la propiedad sirve como garantía y la deuda está ligada directamente a la propiedad en lugar de a su dueño.Cualquier saldo restante en un préstamo PACE permanece intacto cuando la propiedad de la propiedad cambia de manos.

A diferencia de un préstamo hipotecario tradicional, la financiación PACE no requiere un pago inicial.Los préstamos PACE también carecen de un pago mensual regular.En cambio, estos préstamos se pagan a través de evaluaciones de la propiedad como una adición a los impuestos regulares sobre la propiedad del propietario.Estas evaluaciones se distribuyen en un marco de tiempo específico, generalmente de 10 a 20 años, según la cantidad de financiamiento involucrada.Los dueños de propiedades que no pagan las tasaciones regularmente generalmente están sujetos a las mismas sanciones que recibirían por la falta de pago de cualquier otra factura de impuestos a la propiedad.

El financiamiento de PACE generalmente no implica el mismo proceso de suscripción que una hipoteca tradicional.Los propietarios pueden financiar el 100 % del costo de las mejoras relacionadas con la energía y la solvencia no es un componente importante del proceso de aprobación.Los programas individuales de PACE son administrados por agencias gubernamentales estatales y locales, que tienen cierta discreción para establecer las pautas de aprobación.

En términos de tamaño, el mercado de préstamos residenciales PACE (R-PACE) se estima en $ 7,7 mil millones, es decir, se han emitido préstamos por un valor acumulado de $ 7,3 mil millones para 323,000 mejoras de viviendas desde 2010 hasta diciembre de 2021.Se ha establecido como el segmento de más rápido crecimiento de la industria crediticia de EE. UU.El tamaño del mercado comercial para la financiación de PACE (C-PACE) es de poco más de 3400 millones de dólares para 2760 proyectos.

Los bancos Freddie Mac, Fannie Mae y Federal Home Loan no otorgan hipotecas sobre viviendas con un préstamo PACE adjunto, por lo que si solicita uno, es importante reconocer que puede ser difícil vender su vivienda.

Ventajas y desventajas de un préstamo de energía limpia evaluada por la propiedad (PACE)

Los préstamos de energía limpia evaluados por la propiedad pueden mejorar el flujo de efectivo para los propietarios, distribuyendo el pago a lo largo de muchos años en lugar de un pago grande por adelantado.Estos préstamos aprovechan las fuentes de capital privado, y estos préstamos pueden ayudar a los propietarios a deducir los pagos de su obligación tributaria sobre la renta en el momento de la declaración de impuestos.Además, los préstamos PACE permiten a las ciudades y pueblos crear opciones de eficiencia energética y energía renovable en las propiedades.

Sin embargo, existen desventajas.Estos tipos de préstamos solo están disponibles para aquellos que poseen una propiedad.Es posible que necesite grandes sumas de dinero en efectivo para pagar las configuraciones legales y administrativas.No puede financiar artículos portátiles como electrodomésticos de cocina, y puede haber complicaciones si desea vender su propiedad con un gravamen PACE adjunto.

ventajas
  • Puede mejorar el flujo de efectivo

  • No es necesario el pago inicial

  • Crea propiedades energéticamente eficientes

  • Los pagos de intereses podrían ser deducibles de impuestos

  • Dependiendo del proyecto, puede ahorrar dinero en sus facturas de energía

Contras
  • Las tarifas iniciales para la configuración pueden ser costosas

  • Solo disponible para propietarios

  • Puede complicar las cosas cuando vas a vender tu casa

  • Las tasas de interés pueden ser más altas que el promedio

Proceso de Préstamo de Energía Limpia Evaluada por la Propiedad (PACE)

Similar a una hipoteca o refinanciamiento, un préstamo PACE y su elegibilidad para uno se basa en una variedad de factores, que incluyen el valor líquido que tiene en su casa, su historial de pago de su hipoteca y su capacidad para pagar la evaluación de la propiedad.

Una vez que se le apruebe un préstamo PACE, debe encontrar un contratista que acepte trabajar con uno.Con frecuencia, a los contratistas se les paga por su trabajo en cuotas, pero con un préstamo PACE, se le paga al contratista una vez que se completa el proyecto.Cuando el proyecto esté terminado, usted será responsable de pagar el préstamo cuando pague sus impuestos sobre la propiedad.

Como cualquier préstamo, generalmente es bueno buscar alternativas de préstamo a PACE.Si decide obtener un préstamo PACE, asegúrese de revisar los términos y averiguar si califica para créditos fiscales y si tiene dinero disponible para pagar cualquier tarifa.Un préstamo PACE generalmente se financia al 100%, pero debido a que las evaluaciones de la propiedad se pagan anualmente (o dos veces al año), el costo del préstamo puede ser más alto que un pago mensual.

Titulización PACE

Los programas de bonos de Energía Limpia Evaluada por la Propiedad Residencial (PACE, por sus siglas en inglés) con base estatal están creciendo en popularidad entre los inversionistas.Un ejemplo es Ygrene Energy Fund, un emisor de valores respaldados por bonos y evaluaciones PACE, que anunció en 2020 que cerró su titulización GoodGreen 2020-1 con la emisión de $318 millones de títulos de deuda de grado de inversión.

Según un comunicado de la compañía, "sobre la base de los más de $525 millones que la Compañía securitizó en 2019, a diciembre de 2021, la compañía completó 10 transacciones de securitización por un total de $2 mil millones y sigue siendo el único originador de PACE con un historial exitoso y continuo de securitización tanto activos residenciales PACE y comerciales (C-PACE)".

Emitidos por entidades gubernamentales locales, los bonos PACE están sujetos a impuestos.Financian mejoras de mejora de energía para propietarios de viviendas residenciales o propietarios comerciales y, a menudo, no están calificados y están estructurados como bonos de evaluación especial de obligación limitada.La razón es que se devuelven mediante pagos de evaluación de la propiedad y agregan un gravamen fiscal a cualquier propiedad con un préstamo PACE.

Ejemplo de un Préstamo de Energía Limpia Evaluado por la Propiedad (PACE)

Diciembre de 2018 vio la emisión de un préstamo PACE de propiedad comercial de $ 24,9 millones, el financiamiento C-PACE individual más grande del año.Otorgado a Shamrock Development, Inc., un desarrollador con sede en Nebraska, el préstamo está programado para ayudar a financiar un proyecto de renovación urbana para dos cuadras del centro de Omaha.

El desarrollador usó los fondos para actualizar e implementar medidas de eficiencia energética para un hotel Marriott, un edificio de apartamentos y 90,000 pies cuadrados de espacio comercial.La Ciudad de Omaha administró el financiamiento de C-PACE para el Distrito de Evaluación de Energía Limpia del Este de Nebraska.A partir de 2021, partes del desarrollo están terminadas y la construcción continúa en otras partes del vecindario.

Consideraciones Especiales

Este acceso relativamente fácil a la financiación se ha comparado con el entorno crediticio del mercado de la vivienda residencial durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo.

En julio de 2016, la Administración Federal de Vivienda anunció que comenzaría a asegurar hipotecas que conllevan gravámenes relacionados con el programa de préstamos PACE.Los pagos del préstamo PACE se depositarán en los impuestos regulares sobre la propiedad.Quienes compren una vivienda a través del programa FHA que tenga un préstamo PACE vigente serán responsables de cualquier saldo pendiente de pago que quede en el préstamo.

¿De dónde provienen los fondos de PACE?

Los préstamos Pace generalmente se financian a través de bonos municipales.

¿Puede pagar un préstamo PACE antes de tiempo?

Sí, puede liquidar un préstamo PACE anticipadamente pagando la evaluación en su totalidad en comparación con los términos del préstamo.Esto se llama liquidación y significa que elimina la evaluación de impuestos de su propiedad.

¿Se puede vender una casa con un préstamo PACE?

Sí.Puede vender una casa con un préstamo PACE porque este tipo de préstamo se adjunta a la propiedad en lugar de a la casa en sí, incluso si el dinero se usó para algo que es parte de la casa.El préstamo está vinculado a la evaluación de la propiedad, por lo que los compradores heredarán el préstamo de los vendedores.

¿Cómo puedo refinanciar con un préstamo PACE?

Puede ser complicado refinanciar con un préstamo PACE porque estos préstamos son gravámenes fiscales y deben pagarse primero. Esto significa que es posible que deba pagar el gravamen en su totalidad antes de refinanciar su hipoteca.Es posible que los préstamos hipotecarios convencionales no le permitan refinanciar con un préstamo PACE a menos que lo pague primero.Algunos prestamistas pueden permitirle refinanciar con la condición de que pague su préstamo PACE con los ingresos.