Amikor a kamatlábak csökkennek, sok lakástulajdonos refinanszírozza jelzáloghitelét, hogy alacsonyabb kamatlábat zárjon le, ami csökkentheti a hitelfelvevő havi törlesztőrészletét, vagy lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára, hogy gyorsabban építsenek fel saját tőkét.A lakástulajdonosok egyik csoportja azonban, akiknek általában nehézségei vannak a refinanszírozással, azok a negatív tőkével rendelkezők.Ez azt jelenti, hogy többel tartoznak a jelzáloghitelükhöz, mint amennyit a lakásuk jelenleg ér.2020 első negyedévében mintegy 1,8 millió lakás volt negatív tőkében, ami az összes jelzáloggal terhelt ingatlan 3,4%-a.

A múltban a víz alatti jelzáloghitel-felvevők kihasználhatták az alacsonyabb kamatlábakat, ha a Home Affordable Refinance Program (HARP) segítségével refinanszírozást végeztek. Ez a program azonban 2018 végén lejárt.

Ebben a cikkben megvitatjuk azokat az előnyöket, amelyeket a HARP nyújtott a lakástulajdonosoknak, valamint a jelzáloghitel-refinanszírozást kívánó lakástulajdonosok számára elérhető lehetőségeket.

Mi az a HARP hitelprogram?

A HARP a 2007–2008-as pénzügyi válságra válaszul a Szövetségi Lakásfinanszírozási Ügynökség (FHFA) keretében 2009 áprilisában létrehozott kormányzati program volt.Az ötlet az volt, hogy segítsék a lakástulajdonosokat olyan ingatlanokra felvett hitelek refinanszírozásában, amelyek alacsonyabbak, mint a fennálló jelzáloghitelük.Körülbelül 3,45 millió hitelfelvevő vette igénybe a programot.

A HARP azon hitelfelvevőket célozta meg, akiknek hitel-érték aránya (LTV) meghaladja a 80%-ot.Ezeknek a hitelfelvevőknek jellemzően az otthoni tőke hiánya miatt gondot okoznak a refinanszírozás biztosítása, így nem tudnak profitálni a csökkenő kamatokból.Eredetileg a hitelfelvevők akkor voltak jogosultak HARP-támogatásra, ha LTV-arányuk nem haladta meg a 105%-ot.Ezt a felső határt 2009 júliusában 125%-ra emelték, majd 2011 októberében teljesen feloldották.

A program kezdete és 2015 februárja között körülbelül 3,29 millió jelzáloghitelt refinanszíroztak a HARP keretében.Ebből 2,3 milliónál 80% és 105% volt az LTV arány.Több mint 567 000 jelzáloghitel LTV 105% és 125% között volt, míg 421 522 hitel aránya 125% feletti.

A HARP eredetileg 2016 végén járt volna le, de a kormány két évvel meghosszabbította a programot.

Mik voltak a HARP-hitel minősítési feltételei?

A lakástulajdonosoknak a következő kritériumoknak kellett megfelelniük a HARP-ra való jogosultsághoz:

• Alapvető követelmény volt a Freddie Mac vagy Fannie Mae tulajdonában lévő vagy garantált jelzálog, amely 2009. május 31-én vagy azt megelőzően zárult le.
• Az eredeti kölcsön LTV-hányadának legalább 80%-nak kell lennie.
• Lényeges, hogy a hitelfelvevő nem késhetett jelzáloghitel-törlesztéssel.Nem lehetett késedelmes fizetésük az elmúlt hat hónapban, és legfeljebb egy 30 napos késedelmes fizetés az előző 12 hónapban.
• Nem volt minimális hitelpontszám.

A program valójában nem kölcsönzött pénzt.Ehelyett a HARP együttműködött a hitelezőkkel, hogy refinanszírozást kínáljon.A lakástulajdonosok érdeklődhetnek a jelenlegi hitelezőjüktől, vagy elérhetik a HARP webhelyét, hogy megtudják, hogy a hitelező részt vett-e a programban.

Mi váltotta fel a HARP hitelprogramot?

Bár a HARP véget ért, Fannie Mae-nek és Freddie Mac-nek is van programja a bajba jutott hitelfelvevőknek, hogy refinanszírozzák otthonukat.

Fannie Mae magas LTV refinanszírozási opció

Ez a program azoknak a hitelfelvevőknek szól, akik a meglévő Fannie Mae jelzáloghitelüket időben fizetik, de az LTV-arányuk meghaladja a normál korlátozott készpénz-kifizetési refinanszírozáshoz megengedett maximális értéket.

A refinanszírozási opciónak az alábbiak egyikét kell eredményeznie a hitelfelvevő számára:

• Alacsonyabb tőke- és kamatfizetés
• Alacsonyabb kamatláb
• Rövidebb amortizációs futamidő
• Stabilabb jelzáloghitel-termék, például az állítható kamatozású jelzáloghitelről a fix kamatozásúra való átállás

A hitelfelvevőknek a legutóbbi hat hónapban 30 napos késedelem nélkül kell teljesíteniük a fizetéseiket.Ezen kívül legfeljebb egy 30 napos mulasztásuk lehet az elmúlt év során, és egyetlen 30 napnál hosszabb mulasztás sem lehet.

Freddie Mac Enhanced Relief Refinanszírozás jelzáloghitel

Ez a program azoknak a Freddie Mac hitelfelvevőknek szól, akik időben fizetik a havi törlesztést, de kizárták őket a Freddie Mac szokásos „no cash-out” refinanszírozási lehetőségéből, mert az új jelzáloghitel meghaladná a maximális LTV korlátot.A fix kamatozású jelzáloghitelek esetében nincs maximális LTV-hányados, míg az állítható kamatozású jelzáloghitelek maximális LTV-je 105%.

Alsó vonal

A HARP lejárata előtt a program lakástulajdonosok millióinak segített a víz alatti jelzáloghitelek refinanszírozásában.Míg a HARP nem csökkentette a tartozásukat, a hitelfelvevők részesültek az alacsonyabb kamatokból és havi törlesztőrészletekből.Bár a program már nem létezik, Fannie Mae és Freddie Mac továbbra is refinanszírozási lehetőségeket kínál a hitelfelvevőknek.