住宅公社債の定義

住宅公社債とは何ですか?

住宅公社債、または住宅債は、手頃な価格の賃貸住宅の建設または再建の資金調達を支援するために、州または地方政府機関によって発行されます。特定のプログラムの下では、そのような債券からの収益は、低所得者が住宅を購入するのを助けるためにも使用される場合があります。住宅公社債の投資家が得る利息は、連邦税が免除され、州および地方の所得税も免除される場合があります。

ほとんどの地方債と同様に、住宅公社債は歴史的に非常に安全な投資対象と見なされてきました。この場合、連邦政府は債券を低所得者向けの住宅建設を奨励する手段と見なしています。

重要ポイント

  • 住宅公社債、または住宅債は、手頃な価格の賃貸住宅の建設または再建の資金調達を支援するために、州または地方政府機関によって発行されます。
  • 州政府および地方政府は、手頃な価格の賃貸住宅の建設または再建の資金を調達するために、住宅債を発行します。州または地方自治体は、債券の元本の返済に加えて、借りたお金の利息を支払わなければなりません。
  • ほとんどの地方債と同様に、住宅公社債は歴史的に非常に安全な投資対象と見なされてきました。

住宅公社債について

地方自治体は、プロジェクトの資金を調達するための資金を調達するために、債券の形で債務を発行することがあります。地方債には、一般債と歳入債の 2 種類があります。一般債務 (GO) 債の利払いと元本返済は、州または地方政府の財源から資金を調達します。

これらの債券は、GO 債券の支払い義務を履行するために増税する権限を有する可能性がある地方自治体の完全な信頼と信用によって支えられています。一方、収益債の支払い義務は、債券が発行されたプロジェクトの予測される収益の流れによって裏付けられています。収益債の 1 つの形式は、住宅債です。

州政府および地方政府は、手頃な価格の賃貸住宅の建設または再建の資金を調達するために、住宅債を発行します。州または地方自治体は、債券の元本の返済に加えて、借りたお金の利息を支払わなければなりません。プライベート アクティビティ ボンド (PAB) である住宅債券は、適格な営利および非営利の開発者に代わって発行され、低所得の集合住宅および高齢者向け住宅プロジェクトに資金を提供することができます。

また、住宅ローンの収益は、低所得の家族や個人が住宅を購入できるように低コストの住宅ローンを提供するために発行される場合もあります。住宅ローンを通じて提供される住宅ローンは、地域の平均収入以下の初めての住宅購入者に限定されています。さらに、住宅ローンの住宅ローンで購入する住宅の価格は、平均的な面積の購入価格の 90% に制限されています。

特別な考慮事項

住宅債は通常、低金利であり、固定または変動金利の需要義務 (VRDO) として発行できます。債券保有者への元本と利息の支払いは、約束された住宅ローンの返済と投資収益から行われます。

借り手による住宅ローンの返済は、債券所有者に利息を支払う予定の時間まで短期投資に資金を投資する住宅債券の受託者によって回収されます。実際、住宅ローンの支払いは、借り手による原資産の住宅ローンのタイムリーで一貫した利払いと元本の返済によって支えられています。

住宅公債は、州だけでなく個人投資家にとっても有益です。一方では、政府は大量の安価な資金調達へのアクセスを獲得します。他方で、住宅ローンが提供する税制上の優遇措置は、税の高い階層の人々にとって非常に魅力的です。

投資家の場合、住宅債によって支払われる利子は、連邦および場合によっては州の所得税から免除されます。限界税率が高いほど、住宅収入債の免税の価値が高くなります。代替最低税(AMT)の対象となる投資家は税金の対象となる可能性がありますが、免除は、連邦税額が高い投資家が歳入債やその他の地方債から恩恵を受けることを意味します。この免税は、債券の低金利を補うのに役立ちます。

連邦低所得者向け住宅税額控除は、手頃な価格の住宅プロジェクトの資金を調達するために、住宅債の代わりに、または住宅債に加えて使用できるもう 1 つの資金源です。控除は、資格のある住宅購入者が毎年支払う住宅ローンの利子の一部に対する、返金不可の連邦所得税控除です。

政府債務を伴うため、住宅公社債の売却には地元の有権者の承認が必要になる場合があります。たとえば、カリフォルニア州の有権者は 2018 年に、低所得の住民、退役軍人、および農場労働者のためのプログラムに資金を提供するために、住宅公社債で 40 億ドルを売却する投票法案を承認しました。