Wanneer de rente daalt, zullen veel huiseigenaren hun hypotheek herfinancieren om een ​​lagere rente vast te leggen, wat de maandelijkse betaling van een lener kan verminderen of een huiseigenaar in staat kan stellen sneller overwaarde op te bouwen.Een groep huiseigenaren die doorgaans problemen heeft met herfinanciering, is echter die met een negatief eigen vermogen.Dit betekent dat ze meer aan hun hypotheek verschuldigd zijn dan wat hun huis momenteel waard is.In het eerste kwartaal van 2020 stonden zo'n 1,8 miljoen woningen in een negatief eigen vermogen, ofwel 3,4% van alle hypotheken.

In het verleden konden leners met onderwaterhypotheken profiteren van lagere rentetarieven door te herfinancieren via het Home Affordable Refinance Program (HARP). Dit programma liep echter eind 2018 af.

In dit artikel bespreken we de voordelen die HARP huiseigenaren heeft geboden, naast de beschikbare bestaande opties voor huiseigenaren die hun hypotheek willen herfinancieren.

Wat is het HARP-leningprogramma?

HARP was een overheidsprogramma dat in april 2009 werd opgericht in het kader van de Federal Housing Finance Agency (FHFA) als reactie op de financiële crisis van 2007-08.Het idee was om huiseigenaren te helpen leningen te herfinancieren op eigendommen die minder waard waren dan hun uitstaande hypotheek.Ongeveer 3,45 miljoen kredietnemers maakten gebruik van het programma.

HARP was bedoeld voor leners met een lening-naar-waarderatio (LTV) van meer dan 80%.Doorgaans hebben deze leners moeite om herfinanciering te krijgen vanwege een gebrek aan eigen vermogen in hun huizen, waardoor ze niet kunnen profiteren van dalende rentetarieven.Oorspronkelijk kwamen kredietnemers in aanmerking voor HARP-bijstand als hun LTV-ratio niet groter was dan 105%.Deze limiet werd in juli 2009 verhoogd tot 125% en in oktober 2011 volledig opgeheven.

Tussen de start van het programma en februari 2015 zijn onder HARP ongeveer 3,29 miljoen hypotheken geherfinancierd.Hiervan hadden 2,3 miljoen een LTV-ratio van 80% tot 105%.Meer dan 567.000 hypotheken hadden een LTV van 105% tot 125%, terwijl 421.522 leningen ratio's hadden van meer dan 125%.

Oorspronkelijk zou HARP eind 2016 aflopen, maar de regering verlengde het programma met twee jaar.

Wat waren de kwalificerende criteria voor een HARP-lening?

Huiseigenaren moesten aan de volgende criteria voldoen om in aanmerking te komen voor HARP:

• Een basisvereiste was een hypotheek in eigendom van of gegarandeerd door Freddie Mac of Fannie Mae, afgesloten op of voor 31 mei 2009.
• De oorspronkelijke lening moet een LTV-ratio van minimaal 80% hebben gehad.
• Cruciaal was dat de lener niet achterstallig kon zijn met zijn hypotheekbetalingen.Ze mochten in de afgelopen zes maanden geen betalingsachterstand hebben en niet meer dan één 30 dagen te late betaling in de voorgaande 12 maanden.
• Er was geen minimale kredietscore.

Het programma leende eigenlijk geen geld.In plaats daarvan werkte HARP samen met kredietverstrekkers om herfinanciering aan te bieden.Huiseigenaren kunnen contact opnemen met hun huidige geldschieter of toegang krijgen tot een HARP-website om te zien of de geldschieter aan het programma heeft deelgenomen.

Wat heeft het HARP-leningprogramma vervangen?

Hoewel HARP is afgelopen, hebben Fannie Mae en Freddie Mac allebei programma's voor noodlijdende kredietnemers om hun huizen te herfinancieren.

Fannie Mae Hoge LTV-herfinancieringsoptie

Dit programma is bedoeld voor leners die hun bestaande Fannie Mae-hypotheken op tijd betalen, maar een LTV-ratio hebben die hoger is dan het maximum dat is toegestaan ​​voor een standaard beperkte uitbetalingsherfinanciering.

De herfinancieringsoptie moet resulteren in een van de volgende situaties voor de lener:

• Een lagere hoofdsom en rentebetaling
• Een lagere rente
• Een kortere afschrijvingstermijn
• Een stabieler hypotheekproduct, zoals de overstap van een variabele naar een vaste rente hypotheek

Leners moeten actueel zijn met hun betalingen zonder achterstallige betalingen van 30 dagen in de afgelopen zes maanden.Bovendien mogen ze het afgelopen jaar niet meer dan één delinquentie van 30 dagen hebben en geen delinquentie van meer dan 30 dagen.

Freddie Mac Verbeterde Relief Herfinancieren Hypotheek

Dit programma is bedoeld voor Freddie Mac-leners die op tijd zijn met hun maandelijkse betalingen, maar gediskwalificeerd zijn voor de standaard "no cash-out" herfinancieringsoptie van Freddie Mac omdat de nieuwe hypotheek de maximale LTV-limieten zou overschrijden.Er is geen maximale LTV-ratio voor hypotheken met een vaste rente, terwijl hypotheken met variabele rente een maximale LTV hebben van 105%.

Het komt neer op

Voordat HARP afliep, hielp het programma miljoenen huiseigenaren om onderwaterhypotheken te herfinancieren.Hoewel HARP het verschuldigde bedrag niet verlaagde, profiteerden leners van lagere rentetarieven en maandelijkse betalingen.Hoewel het programma niet meer bestaat, blijven Fannie Mae en Freddie Mac herfinancieringsopties aanbieden aan leners.