Quando as taxas de juros caem, muitos proprietários refinanciam suas hipotecas para garantir uma taxa de juros mais baixa, o que pode reduzir o pagamento mensal do mutuário ou permitir que um proprietário construa patrimônio mais rapidamente.No entanto, um grupo de proprietários que normalmente têm problemas de refinanciamento são aqueles com patrimônio líquido negativo.Isso significa que eles devem mais em sua hipoteca do que o valor de sua casa atualmente.No primeiro trimestre de 2020, cerca de 1,8 milhões de casas estavam com capital próprio negativo, representando 3,4% de todos os imóveis hipotecados.

No passado, os mutuários com hipotecas submarinas podiam aproveitar as taxas de juros mais baixas refinanciando através do Home Affordable Refinance Program (HARP). No entanto, este programa expirou no final de 2018.

Neste artigo, discutiremos os benefícios que o HARP proporcionou aos proprietários, além das opções existentes disponíveis para os proprietários que desejam refinanciar suas hipotecas.

O que é o Programa de Empréstimo HARP?

O HARP foi um programa governamental estabelecido em abril de 2009 sob a Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA) em resposta à crise financeira de 2007-08.A ideia era ajudar os proprietários de imóveis a refinanciar empréstimos em propriedades que valiam menos do que suas hipotecas pendentes.Aproximadamente 3,45 milhões de mutuários aproveitaram o programa.

O HARP destinava-se a mutuários que tinham uma relação empréstimo/valor (LTV) superior a 80%.Normalmente, esses mutuários têm problemas para garantir o refinanciamento devido à falta de patrimônio em suas casas, portanto, não podem se beneficiar da queda das taxas de juros.Originalmente, os mutuários eram elegíveis para assistência HARP se o índice LTV não fosse superior a 105%.Esse limite foi aumentado para 125% em julho de 2009, depois totalmente levantado em outubro de 2011.

Entre o início do programa e fevereiro de 2015, aproximadamente 3,29 milhões de hipotecas foram refinanciadas no HARP.Destes, 2,3 milhões tinham um índice LTV de 80% a 105%.Mais de 567.000 hipotecas tinham um LTV de 105% a 125%, enquanto 421.522 empréstimos tinham índices superiores a 125%.

O HARP estava originalmente programado para expirar no final de 2016, mas o governo estendeu o programa por dois anos.

Quais foram os critérios de qualificação para um empréstimo HARP?

Os proprietários de imóveis devem atender aos seguintes critérios para se qualificarem para o HARP:

• Um requisito básico era uma hipoteca de propriedade ou garantida por Freddie Mac ou Fannie Mae, fechada em ou antes de 31 de maio de 2009.
• O empréstimo original deve ter um índice LTV de pelo menos 80%.
• Fundamentalmente, o mutuário não poderia ser inadimplente em seus pagamentos de hipoteca.Eles não poderiam ter pagamentos atrasados ​​nos últimos seis meses e não mais de um pagamento atrasado de 30 dias nos 12 meses anteriores.
• Não havia pontuação mínima de crédito.

O programa não emprestou dinheiro.Em vez disso, a HARP trabalhou com credores para oferecer refinanciamento.Os proprietários podem verificar com seu credor atual ou acessar um site do HARP para ver se o credor participou do programa.

O que substituiu o Programa de Empréstimo HARP?

Embora o HARP tenha terminado, Fannie Mae e Freddie Mac ambos têm programas para mutuários em dificuldades para refinanciar suas casas.

Opção de refinanciamento de alto LTV da Fannie Mae

Este programa é para mutuários que pagam suas hipotecas Fannie Mae existentes em dia, mas têm um índice de LTV que excede o máximo permitido para um refinanciamento de saque limitado padrão.

A opção de refinanciamento deve resultar em um dos seguintes para o mutuário:

• Um pagamento de principal e juros mais baixo
• Uma taxa de juros mais baixa
• Um prazo de amortização mais curto
• Um produto de hipoteca mais estável, como passar de uma hipoteca ajustável para uma hipoteca de taxa fixa

Os mutuários devem estar em dia com seus pagamentos sem atraso de 30 dias nos últimos seis meses.Além disso, eles não podem ter mais de uma inadimplência de 30 dias no último ano e nenhuma inadimplência superior a 30 dias.

Hipoteca de refinanciamento de alívio aprimorado Freddie Mac

Este programa é para mutuários do Freddie Mac que estão em dia com seus pagamentos mensais, mas são desqualificados da opção de refinanciamento padrão "sem saque" do Freddie Mac porque a nova hipoteca excederia os limites máximos de LTV.Não há taxa de LTV máxima para hipotecas de taxa fixa, enquanto hipotecas de taxa ajustável têm um LTV máximo de 105%.

A linha inferior

Antes da expiração do HARP, o programa ajudou milhões de proprietários de imóveis a refinanciar hipotecas submarinas.Embora o HARP não tenha diminuído o valor devido, os mutuários se beneficiaram com taxas de juros e pagamentos mensais mais baixos.Embora o programa não exista mais, Fannie Mae e Freddie Mac continuam oferecendo opções de refinanciamento para os mutuários.