Когда процентные ставки падают, многие домовладельцы рефинансируют свою ипотеку, чтобы зафиксировать более низкую процентную ставку, что может уменьшить ежемесячный платеж заемщика или позволить домовладельцу быстрее увеличить капитал.Тем не менее, одна группа домовладельцев, у которых обычно возникают проблемы с рефинансированием, — это те, у кого отрицательный собственный капитал.Это означает, что они должны больше по ипотеке, чем их дом в настоящее время стоит.В первом квартале 2020 года около 1,8 миллиона домов имели отрицательный капитал, что составляет 3,4% всей заложенной недвижимости.

В прошлом заемщики с подводной ипотекой могли воспользоваться более низкими процентными ставками путем рефинансирования через программу Home Affordable Refinance Program (HARP). Однако срок действия этой программы истек в конце 2018 года.

В этой статье мы обсудим преимущества, которые HARP предоставил домовладельцам, в дополнение к существующим вариантам для домовладельцев, желающих рефинансировать свои ипотечные кредиты.

Что такое кредитная программа HARP?

HARP — это государственная программа, созданная в апреле 2009 года Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства (FHFA) в ответ на финансовый кризис 2007–2008 годов.Идея заключалась в том, чтобы помочь домовладельцам рефинансировать кредиты на недвижимость, которая стоит меньше, чем их непогашенная ипотека.Программой воспользовались около 3,45 млн заемщиков.

HARP был нацелен на заемщиков, у которых отношение кредита к стоимости (LTV) превышало 80%.Как правило, у этих заемщиков возникают проблемы с обеспечением рефинансирования из-за отсутствия собственного капитала в их домах, поэтому они не могут извлечь выгоду из снижения процентных ставок.Первоначально заемщики имели право на помощь HARP, если их показатель LTV не превышал 105%.Это ограничение было увеличено до 125% в июле 2009 г., а затем полностью снято в октябре 2011 г.

С момента запуска программы до февраля 2015 года в рамках HARP было рефинансировано около 3,29 млн ипотечных кредитов.Из них 2,3 миллиона имели коэффициент LTV от 80% до 105%.Более 567 000 ипотечных кредитов имели LTV от 105% до 125%, а 421 522 кредита имели коэффициенты более 125%.

Первоначально срок действия HARP должен был истечь в конце 2016 года, но правительство продлило программу на два года.

Каковы были квалификационные критерии для кредита HARP?

Чтобы получить право на участие в программе HARP, домовладельцы должны были соответствовать следующим критериям:

• Основным требованием была ипотека, принадлежащая или гарантированная Freddie Mac или Fannie Mae, закрытая 31 мая 2009 года или ранее.
• Первоначальный кредит должен иметь коэффициент LTV не менее 80%.
• Важно отметить, что заемщик не мог быть просроченным по своим ипотечным платежам.У них не может быть просроченных платежей за последние шесть месяцев и не более одной 30-дневной просрочки платежа за предыдущие 12 месяцев.
• Минимального кредитного балла не было.

На самом деле программа не давала денег.Вместо этого HARP работала с кредиторами, чтобы предложить рефинансирование.Домовладельцы могли связаться со своим текущим кредитором или получить доступ к веб-сайту HARP, чтобы узнать, участвует ли кредитор в программе.

Что заменило кредитную программу HARP?

Несмотря на то, что HARP закрылся, у Fannie Mae и Freddie Mac есть программы рефинансирования своих домов для проблемных заемщиков.

Вариант рефинансирования Fannie Mae High LTV

Эта программа предназначена для заемщиков, которые вовремя выплачивают свои существующие ипотечные кредиты Fannie Mae, но имеют коэффициент LTV, превышающий максимально допустимый для стандартного ограниченного рефинансирования наличными.

Вариант рефинансирования должен привести к одному из следующих результатов для заемщика:

• Меньшая сумма основного долга и процентов
• Более низкая процентная ставка
• Меньший срок амортизации
• Более стабильный ипотечный продукт, например, переход от ипотеки с регулируемой ставкой к ипотеке с фиксированной ставкой.

Заемщики должны быть в курсе своих платежей без 30-дневной просрочки в последние шесть месяцев.Кроме того, они могут иметь не более одной 30-дневной просрочки за последний год и ни одной просрочки более 30 дней.

Ипотечный кредит Freddie Mac Enhanced Relief Refinance

Эта программа предназначена для заемщиков Freddie Mac, которые вовремя вносят свои ежемесячные платежи, но лишены права на стандартный вариант рефинансирования «без вывода средств» от Freddie Mac, поскольку новая ипотека превысит максимальные пределы LTV.Для ипотечных кредитов с фиксированной ставкой не существует максимального коэффициента LTV, в то время как для ипотечных кредитов с плавающей ставкой максимальная LTV составляет 105%.

Нижняя линия

До истечения срока действия HARP программа помогла миллионам домовладельцев рефинансировать подводные ипотечные кредиты.Хотя HARP не уменьшил сумму своей задолженности, заемщики выиграли от более низких процентных ставок и ежемесячных платежей.Хотя программы больше не существует, Fannie Mae и Freddie Mac продолжают предлагать заемщикам варианты рефинансирования.