Определение облигаций жилищного управления

Что такое облигации жилищного управления?

Облигации жилищного управления или жилищные облигации выпускаются государственными или местными органами власти для финансирования строительства или ремонта доступного арендного жилья.В рамках определенных программ доходы от таких облигаций также могут быть использованы для помощи людям с низкими доходами в покупке домов.Проценты, полученные инвесторами по облигациям жилищного управления, освобождаются от федеральных налогов, а также могут быть освобождены от подоходного налога штата и местных налогов.

Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищного управления исторически считались очень надежными инвестициями.В этом случае облигации обеспечены федеральным правительством, которое рассматривает их как средство поощрения строительства жилья для людей с низкими доходами.

Ключевые выводы

  • Облигации жилищного управления или жилищные облигации выпускаются государственными или местными органами власти для финансирования строительства или ремонта доступного арендного жилья.
  • Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья.В дополнение к погашению основного долга по облигациям государство или местное население должны выплачивать проценты по заемным деньгам.
  • Как и большинство муниципальных облигаций, облигации жилищного управления исторически считались очень надежными инвестициями.

Понимание облигаций жилищного управления

Муниципальные власти могут выпускать долговые обязательства в форме облигаций для привлечения капитала для финансирования проектов.Муниципальные облигации бывают двух типов: облигации с общими обязательствами и доходные облигации.Выплата процентов и погашение основного долга по облигациям с общим обязательством (GO) финансируются из финансовой казны штата или местных органов власти.

Эти облигации обеспечены полной верой и доверием муниципальных органов власти, которые могут иметь право повышать налоги для выполнения своих платежных обязательств по облигациям GO.С другой стороны, платежные обязательства по доходной облигации обеспечиваются прогнозируемым потоком доходов от проекта, для которого была выпущена облигация.Одной из форм доходной облигации является жилищная облигация.

Государственные и местные органы власти выпускают жилищные облигации для финансирования строительства или восстановления доступного арендного жилья.В дополнение к погашению основного долга по облигациям государство или местное население должны выплачивать проценты по заемным деньгам.Облигации частной деятельности (PAB), жилищные облигации могут быть выпущены от имени квалифицированных коммерческих и некоммерческих застройщиков для финансирования проектов многоквартирных домов и домов престарелых с низким доходом.

Кроме того, доходы от жилищных облигаций также могут быть выпущены для предоставления дешевого ипотечного финансирования семьям или отдельным лицам с низким доходом, чтобы они могли купить дом.Ипотечные кредиты, предоставляемые через жилищные облигации, предназначены только для покупателей жилья, впервые покупающих жилье, которые зарабатывают не больше, чем средний доход в этом районе.Кроме того, цена дома, приобретенного с помощью ипотечного кредита на жилищную облигацию, ограничена 90% средней покупной цены по району.

Особые соображения

Жилищные облигации обычно имеют низкие процентные ставки и могут быть выпущены как обязательства до востребования с фиксированной или переменной процентной ставкой (VRDO).Выплаты основного долга и процентов держателям облигаций осуществляются за счет погашения заложенных ипотечных кредитов и доходов от инвестиций.

Выплаты заемщиков по ипотечным кредитам собираются доверительным управляющим жилищной облигации, который инвестирует средства в краткосрочные инвестиции до установленного срока для выплаты процентов держателям облигаций.По сути, выплаты по жилищным облигациям обеспечиваются своевременной и последовательной выплатой процентов и погашением основного долга по ипотечным кредитам заемщиками.

Жилищные облигации выгодны как государству, так и частным инвесторам.С одной стороны, правительство получает доступ к большому объему дешевого финансирования.С другой стороны, налоговые преимущества, предлагаемые жилищными облигациями, очень привлекательны для тех, кто находится в верхних налоговых категориях.

Для инвесторов проценты, выплачиваемые по жилищным облигациям, освобождаются от федерального подоходного налога, а иногда и штата.Чем выше предельная налоговая ставка, тем ценнее освобождение от налога на доходы от жилищного строительства.Хотя инвесторы, облагаемые альтернативным минимальным налогом (AMT), могут облагаться налогами, это освобождение означает, что инвесторы с высокими федеральными налогами получают выгоду от доходных облигаций и других муниципальных облигаций.Это налоговое освобождение помогает компенсировать низкую процентную ставку по облигациям.

Еще одним источником капитала, который может использоваться вместо или в дополнение к жилищным облигациям для финансирования проектов доступного жилья, являются федеральные налоговые кредиты на жилье для малоимущих.Кредиты представляют собой невозмещаемые льготы по федеральному подоходному налогу на часть процентов по ипотечным кредитам, которые квалифицированные покупатели жилья выплачивают каждый год.

Поскольку они влекут за собой государственный долг, продажа облигаций жилищного управления иногда требует одобрения местных избирателей.Например, в 2018 году избиратели Калифорнии одобрили голосование по продаже облигаций жилищного управления на сумму 4 миллиарда долларов для финансирования программ для жителей с низким доходом, ветеранов и сельскохозяйственных рабочих.