När räntorna faller kommer många husägare att refinansiera sitt bolån för att låsa in en lägre ränta, vilket kan minska en låntagares månatliga betalning eller göra det möjligt för en husägare att bygga upp eget kapital snabbare.En grupp husägare som vanligtvis har problem med refinansiering är dock de med negativt eget kapital.Det betyder att de är skyldiga mer på sitt bolån än vad deras bostad är värt för närvarande.Under första kvartalet 2020 hade cirka 1,8 miljoner bostäder negativt eget kapital, vilket motsvarar 3,4 % av alla belånade fastigheter.

Tidigare kunde låntagare med undervattenslån dra fördel av lägre räntor genom att refinansiera genom Home Affordable Refinance Program (HARP). Detta program löpte dock ut i slutet av 2018.

I den här artikeln kommer vi att diskutera fördelarna som HARP gav husägare, förutom tillgängliga befintliga alternativ för husägare som vill refinansiera sina bolån.

Vad är HARP-låneprogrammet?

HARP var ett regeringsprogram som inrättades i april 2009 under Federal Housing Finance Agency (FHFA) som svar på finanskrisen 2007-08.Tanken var att hjälpa husägare att refinansiera lån på fastigheter som var värda mindre än deras utestående bolån.Cirka 3,45 miljoner låntagare utnyttjade programmet.

HARP riktade sig till låntagare som hade en belåningsgrad (LTV) på mer än 80 %.Vanligtvis har dessa låntagare problem med att säkra refinansiering på grund av brist på eget kapital i sina hem, så de kan inte dra nytta av fallande räntor.Ursprungligen var låntagare berättigade till HARP-stöd om deras LTV-kvot inte var större än 105 %.Detta tak höjdes till 125 % i juli 2009 och höjdes sedan helt i oktober 2011.

Mellan programmets start och februari 2015 refinansierades cirka 3,29 miljoner bolån under HARP.Av dessa hade 2,3 miljoner en LTV-kvot på 80% till 105%.Över 567 000 bolån hade en belåningsgrad på 105 % till 125 %, medan 421 522 lån hade en kvot på över 125 %.

HARP var ursprungligen planerad att löpa ut i slutet av 2016, men regeringen förlängde programmet med två år.

Vilka var de kvalificerande kriterierna för ett HARP-lån?

Husägare var tvungna att uppfylla följande kriterier för att kvalificera sig för HARP:

• Ett grundläggande krav var en inteckning som ägs eller garanteras av Freddie Mac eller Fannie Mae, stängd senast den 31 maj 2009.
• Det ursprungliga lånet måste ha haft en LTV-kvot på minst 80 %.
• Avgörande är att låntagaren inte kunde vara förfallen på sina bolånebetalningar.De kunde inte ha några sena betalningar under de senaste sex månaderna och inte mer än en 30 dagars försenad betalning under de föregående 12 månaderna.
• Det fanns ingen lägsta kreditpoäng.

Programmet lånade faktiskt inte ut pengar.Istället arbetade HARP med långivare för att erbjuda refinansiering.Husägare kan kolla med sin nuvarande långivare eller få tillgång till en HARP-webbplats för att se om långivaren deltog i programmet.

Vad ersatte HARP-låneprogrammet?

Även om HARP har upphört, har Fannie Mae och Freddie Mac båda program för nödställda låntagare för att refinansiera sina hem.

Fannie Mae High LTV Refinance Option

Det här programmet är för låntagare som betalar sina befintliga Fannie Mae-lån i tid men som har en LTV-kvot som överstiger det maximala tillåtna för en vanlig begränsad utbetalningsrefinansiering.

Refinansieringsalternativet måste resultera i något av följande för låntagaren:

• En lägre kapitalbelopp och räntebetalning
• En lägre ränta
• En kortare amorteringstid
• En stabilare bolåneprodukt, som att gå från ett justerbart till fast ränta

Låntagare måste vara uppdaterade med sina betalningar utan 30-dagars förseningar under de senaste sex månaderna.Dessutom kan de inte ha mer än en 30-dagars brottslighet under det senaste året och ingen brottslighet som är längre än 30 dagar.

Freddie Mac Enhanced Relief Refinance Mortgage

Det här programmet är för Freddie Mac-låntagare som är i tid med sina månatliga betalningar men är diskvalificerade från det vanliga refinansieringsalternativet "ingen utbetalning" från Freddie Mac eftersom det nya bolånet skulle överskrida maximala LTV-gränser.Det finns ingen maximal LTV-kvot för bolån med fast ränta, medan bolån med justerbar ränta har en maximal LTV på 105 %.

Poängen

Innan HARP löpte ut hjälpte programmet miljontals husägare att refinansiera undervattenslån.Även om HARP inte minskade beloppet de var skyldiga, gynnades låntagarna av lägre räntor och månatliga betalningar.Även om programmet inte längre existerar, fortsätter Fannie Mae och Freddie Mac att erbjuda refinansieringsalternativ för låntagare.