Reverse Mortgage vs. Forward Mortgage: อะไรคือความแตกต่าง?

สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับเทียบกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยล่วงหน้า: ภาพรวม

ถ้าคุณไม่เคยได้ยินเรื่องการจำนองล่วงหน้า ก็มีเหตุผลสำหรับสิ่งนั้นคำนี้หมายถึงการจำนองแบบดั้งเดิมและไม่ค่อยได้ใช้ ยกเว้นเมื่อเปรียบเทียบกับการจำนองย้อนกลับไม่ว่าคุณจะไปกับการจำนองไปข้างหน้าหรือย้อนกลับขึ้นอยู่กับว่าคุณอยู่ที่ไหนในชีวิตของคุณ - ส่วนตัวและการเงิน

หากคุณอายุต่ำกว่า 62 ปี มูลค่าที่ใกล้เคียงที่สุดกับการจำนองย้อนกลับคือวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย (HELOC) นี่คือจำนวนเงินที่กำหนดไว้ซึ่งคุณสามารถดึงออกมาได้ตลอดเวลาไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตามอย่างไรก็ตาม บ้านของคุณทำหน้าที่เป็นหลักประกันสำหรับ HELOC

การจำนองทั้งแบบไปข้างหน้าและแบบย้อนกลับเป็นเงินกู้ขนาดใหญ่ที่ใช้บ้านของคุณเป็นหลักประกันและเป็นภาระผูกพันทางการเงินที่สำคัญคู่สมรสอาจใช้บ้านเดี่ยวเป็นหลักประกันสองครั้งในชีวิต รับจำนองล่วงหน้าเมื่อซื้อและจากนั้นหลายทศวรรษต่อมา จำนองย้อนกลับ

ประเด็นที่สำคัญ

  • การจำนองย้อนกลับและไปข้างหน้าเป็นเงินกู้ขนาดใหญ่ที่ใช้บ้านของคุณเป็นหลักประกัน
  • การจำนองล่วงหน้าหรือที่เรียกกันทั่วไปว่าการจำนองคือเงินกู้ที่ใช้ในการซื้อบ้าน
  • การจำนองแบบย้อนกลับซึ่งกำหนดให้คุณต้องมีอายุ 62 ปีขึ้นไป อนุญาตให้เจ้าของบ้านที่มีส่วนของผู้ถือหุ้นจำนวนมากในบ้านของตนสามารถยืมเงินก้อนหรือเงินงวดได้
  • การจำนองแบบย้อนกลับไม่มีการชำระเงินรายเดือน และยอดคงเหลือ—บวกดอกเบี้ย—ครบกำหนดเมื่อผู้กู้ เสียชีวิต ขายบ้าน หรือย้าย

เฉพาะผู้ที่มีอายุ 62 ปีขึ้นไปเท่านั้นที่มีสิทธิ์ได้รับการจำนองย้อนกลับ

Investopedia / Sabrina Jiang

สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับ

การจำนองย้อนกลับถูกควบคุมโดยรัฐบาลกลางเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ให้กู้ที่กินสัตว์อื่นดักฟังผู้สูงอายุอย่างไรก็ตาม รัฐบาลไม่สามารถป้องกันผู้สูงอายุจากการหลอกตัวเองได้

เจ้าของบ้านสามารถรับเงินกู้ทั้งหมดเป็นเงินก้อนเมื่อชำระบัญชีโดยไม่มีข้อ จำกัด ในการใช้งานความคาดหวังคือพวกเขาจะชำระหนี้ที่ค้างชำระและใช้เงินทุนที่เหลืออยู่เพื่อเสริมแหล่งรายได้อื่นเจ้าของบ้านอาจเลือกรับเงินเป็นเงินรายปีหรือวงเงินสินเชื่อ

หนี้สะสมและดอกเบี้ยจากการจำนองย้อนกลับ บวกค่าใช้จ่าย จะครบกำหนดเมื่อเจ้าของจำนองย้าย ขายบ้าน หรือเสียชีวิตนี่อาจหมายความว่าทายาทต้องจ่ายเงินกู้ยืม

มีบันทึกที่เป็นมิตรต่อผู้บริโภคข้อหนึ่ง: ธนาคารอาจไม่เรียกร้องการชำระเงินที่เกินมูลค่าของบ้านธนาคารจะชดใช้ค่าเสียหายผ่านกองทุนประกันที่เป็นหนึ่งในต้นทุนของการจำนองย้อนกลับกรมการเคหะและการพัฒนาเมือง (HUD) ซึ่งดูแลโครงการจำนองย้อนกลับที่โดดเด่น ได้ย้ายในฤดูใบไม้ร่วงปี 2560 เพื่อสนับสนุนกองทุนประกันนั้น

การเลือกปฏิบัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสิ่งผิดกฎหมายหากคุณคิดว่าคุณถูกเลือกปฏิบัติโดยพิจารณาจากเชื้อชาติ ศาสนา เพศ สถานภาพการสมรส การใช้ความช่วยเหลือสาธารณะ ถิ่นกำเนิด ความทุพพลภาพ หรืออายุ คุณสามารถดำเนินการตามขั้นตอนได้ขั้นตอนหนึ่งคือการยื่นรายงานต่อสำนักคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภคหรือสหรัฐอเมริกากรมการเคหะและการพัฒนาเมือง (HUD).

สินเชื่อที่อยู่อาศัยล่วงหน้า

เมื่อเทียบกับการจำนองทั่วไปในระยะเวลา 30 ปี ผู้กู้อาจได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นและประหยัดดอกเบี้ยได้มากเมื่อเวลาผ่านไป หากพวกเขาไปจำนอง 10 หรือ 15 ปีอย่างไรก็ตาม นั่นต้องใช้ความมั่นใจในระดับที่เป็นธรรมว่ารายได้และค่าใช้จ่ายของคุณจะคงที่หรือดีขึ้นในปีต่อ ๆ ไป

ระบบการจำนองตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไปความจริงข้อนั้นพิสูจน์แล้วว่าผิดเมื่อฟองสบู่ที่อยู่อาศัยแตกในปี 2551ณ เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2565 บ้านจำนองอเมริกัน 2.9% หรือหนึ่งใน 34 ยังคง "อยู่ใต้น้ำอย่างจริงจัง" ตามการสำรวจของ ATTOM Data Solutions ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านยังคงต้องจ่ายค่าจำนองที่สูงเกินจริงหรือจ่ายธนาคาร 25% ขึ้นไป สูงกว่ามูลค่าประเมินบ้านเมื่อขาย

เมื่อพูดถึงปัญหาในช่วงที่ที่อยู่อาศัยบูมมันกลายเป็นเรื่องธรรมดาสำหรับเจ้าของบ้านที่จะได้รับวงเงินสินเชื่อโดยใช้บ้านของพวกเขาเป็นหลักประกันนอกเหนือจากการจำนองทั้งเจ้าของบ้านและนายธนาคารสันนิษฐานว่ามูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจะดำเนินต่อไปเมื่อการจับกุมมาถึง เจ้าของบ้านก็ติดอยู่กับหนี้สองเท่าสำหรับการจำนองและวงเงินสินเชื่อ

ในเดือนสิงหาคม 2565 ATTOM Data Solutions เปิดตัวในสหรัฐอเมริการายงานมูลค่าบ้านและใต้น้ำ ไตรมาส 2 ปี 2565เปิดเผยว่าทรัพย์สินใต้น้ำคิดเป็น 2.9% ของอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองทั้งหมดในสหรัฐอเมริกา ลดลงจาก 3.2% ในไตรมาสแรกของปี 2565

สินเชื่อที่อยู่อาศัยย้อนกลับเทียบกับตัวอย่างสินเชื่อที่อยู่อาศัยล่วงหน้า

คู่สามีภรรยาที่อายุประมาณ 30 ปีแต่ละคนซื้อบ้านด้วยเงินดาวน์เพียงเล็กน้อยพวกเขาสัญญาว่าจะจ่ายเงินคืนเป็นเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยทุกเดือนในระยะเวลาหลายปีสามสิบปีเป็นมาตรฐานตามธรรมเนียม

กว่า 30 ปีต่อมา สามีภรรยาคู่เดียวกันอาศัยอยู่ในบ้านหลังเดียวกันโดยชำระค่าจำนองเต็มจำนวนแม้จะมีผลประโยชน์ประกันสังคมและการออมเพื่อการเกษียณอายุรวมกัน แต่ก็ยากที่จะหารายได้ ดังนั้นพวกเขาจึงทำการจำนองย้อนกลับพวกเขาจะไม่ต้องจ่ายเงินล่วงหน้าและรับเช็ครายเดือนเพื่อเสริมรายได้อันที่จริงพวกเขาไม่เคยชำระจำนองหรือดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมาอย่างไรก็ตามทายาทของพวกเขาจะต้องทำเช่นนั้นในอนาคตไม่ว่าจะโดยการขายบ้านของครอบครัวหรือด้วยเงินก้อน