Faiz oranları düştüğünde, birçok ev sahibi ipoteklerini daha düşük bir faiz oranında kilitlemek için yeniden finanse edecek, bu da bir borçlunun aylık ödemesini azaltabilir veya bir ev sahibinin daha hızlı öz sermaye oluşturmasına izin verebilir.Bununla birlikte, tipik olarak yeniden finansman sorunu yaşayan bir grup ev sahibi, negatif öz sermayeye sahip olanlardır.Bu, ipoteklerine evlerinin şu anda değerinden daha fazlasını borçlu oldukları anlamına gelir.2020'nin ilk çeyreğinde, yaklaşık 1.8 milyon ev, tüm ipotekli mülklerin %3.4'ünü temsil eden negatif öz sermayedeydi.

Geçmişte, su altı ipoteğine sahip borçlular, Home Affordable Refinance Program (HARP) aracılığıyla yeniden finansman sağlayarak daha düşük faiz oranlarından yararlanabiliyordu. Ancak bu program 2018 sonunda sona ermiştir.

Bu yazıda, ipoteklerini yeniden finanse etmek isteyen ev sahipleri için mevcut seçeneklere ek olarak, HARP'ın ev sahiplerine sağladığı faydaları tartışacağız.

HARP Kredi Programı Nedir?

HARP, 2007-08 mali krizine yanıt olarak Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) altında Nisan 2009'da kurulan bir hükümet programıydı.Buradaki fikir, ev sahiplerinin olağanüstü ipoteklerinden daha az değere sahip mülkler üzerindeki kredileri yeniden finanse etmelerine yardımcı olmaktı.Programdan yaklaşık 3,45 milyon borçlu yararlandı.

HARP, kredi-değer oranı (LTV) %80'den fazla olan borçlulara yönelikti.Tipik olarak, bu borçlular, evlerinde öz sermaye eksikliği nedeniyle yeniden finansman sağlamada güçlük çekerler ve bu nedenle düşen faiz oranlarından yararlanamazlar.Başlangıçta, LTV oranları %105'ten fazla değilse, borçlular HARP yardımı almaya hak kazanıyordu.Bu üst sınır Temmuz 2009'da %125'e yükseltilmiş, ardından Ekim 2011'de tamamen kaldırılmıştır.

Programın başlangıcından Şubat 2015'e kadar, HARP kapsamında yaklaşık 3,29 milyon ipotek yeniden finanse edildi.Bunların 2,3 milyonunun LTV oranı %80 ila %105 idi.567.000'den fazla ipotek, %105 ila %125 arasında bir LTV'ye sahipken, 421.522 kredinin oranı %125'in üzerindeydi.

HARP'ın başlangıçta 2016 sonunda sona ermesi planlanıyordu, ancak hükümet programı iki yıl uzattı.

HARP Kredisi için Nitelikli Kriterler Nelerdi?

HARP'a hak kazanmak için ev sahiplerinin aşağıdaki kriterleri karşılaması gerekiyordu:

• Temel gereksinim, Freddie Mac veya Fannie Mae tarafından sahip olunan veya garanti edilen ve 31 Mayıs 2009 tarihinde veya bu tarihten önce kapatılan bir ipotekti.
• Orijinal kredinin LTV oranı en az %80 olmalıdır.
• En önemlisi, borçlu ipotek ödemelerinde suçlu olamazdı.Son altı ayda gecikme ödemeleri ve önceki 12 ay boyunca 30 günden fazla gecikme ödemeleri olamaz.
• Asgari kredi puanı yoktu.

Program aslında borç para vermedi.Bunun yerine, HARP yeniden finansman sağlamak için borç verenlerle çalıştı.Ev sahipleri, kredi verenin programa katılıp katılmadığını görmek için mevcut borç verenlerine danışabilir veya bir HARP web sitesine erişebilir.

HARP Kredi Programının Yerini Ne Değiştirdi?

HARP sona ermiş olsa da, Fannie Mae ve Freddie Mac'in her ikisinin de sıkıntılı borçlular için evlerini yeniden finanse etmeleri için programları var.

Fannie Mae Yüksek LTV Yeniden Finansman Seçeneği

Bu program, mevcut Fannie Mae ipoteklerini zamanında ödeyen ancak standart bir sınırlı nakit çıkışı yeniden finansmanı için izin verilen maksimum değeri aşan bir LTV oranına sahip olan borçlular içindir.

Yeniden finansman seçeneği, borçlu için aşağıdakilerden biriyle sonuçlanmalıdır:

• Daha düşük anapara ve faiz ödemesi
• Daha düşük faiz oranı
• Daha kısa bir amortisman süresi
• Ayarlanabilir bir ipotekten sabit oranlı bir ipoteğe geçmek gibi daha istikrarlı bir ipotek ürünü

Borçlular, son altı ayda 30 günlük gecikme olmaksızın ödemelerinde güncel olmalıdır.Ayrıca, son bir yıl içinde birden fazla 30 günlük temerrüde ve 30 günden fazla temerrüde sahip olamazlar.

Freddie Mac Geliştirilmiş Relief Refinance Mortgage

Bu program, aylık ödemelerini zamanında yapan ancak yeni ipotek maksimum LTV limitlerini aşacağı için Freddie Mac'in standart "nakit ödemesiz" yeniden finansman seçeneğinden diskalifiye edilen Freddie Mac borçluları içindir.Sabit oranlı ipotekler için maksimum LTV oranı bulunmazken, ayarlanabilir oranlı ipoteklerin maksimum LTV'si %105'tir.

Alt çizgi

HARP'ın süresi dolmadan önce, program milyonlarca ev sahibinin su altı ipoteklerini yeniden finanse etmesine yardımcı oldu.HARP borçlu oldukları miktarı azaltmazken, borçlular daha düşük faiz oranlarından ve aylık ödemelerden yararlandı.Program artık mevcut olmasa da, Fannie Mae ve Freddie Mac borç alanlar için yeniden finansman seçenekleri sunmaya devam ediyor.