出售房屋时避免这些错误

出售您的房屋可能会非常耗时且在情感上具有挑战性。当陌生人打开你的壁橱并四处闲逛时,感觉就像是对隐私的侵犯。他们会公开批评你的家和你的装修能力,最重要的是,他们会给你的钱比你认为你家的价值要少。

没有经验,手头的交易复杂,卖家很容易出错。出售房屋的最佳方式归结为几个基本要素:

  • 控制情绪并专注于业务方面。
  • 聘请代理人。它会花费你佣金,但它消除了销售的猜测。
  • 设定一个合理的价格。
  • 记住一年中的时间,如果可能的话,避开冬季。
  • 准备出售。您的家必须看起来最好才能竞争。
  • 花点时间查看您的列表,并添加大量高质量的照片,从里到外。

请参阅下面有关可能阻止您出售房屋的致命错误的更多信息。

关键要点

  • 要出售您的房屋,请像销售人员一样思考,而不是像房主一样思考。
  • 做你的研究并设定一个现实的要价。
  • 如果可以的话,等到春天。
  • 花时间准备和拍摄你的家。

变得情绪化

卖掉你的房子很容易情绪化,尤其是你的第一个房子。你花了很多时间和精力来找到合适的,为你的首付和家具存了钱,创造了很多回忆。在说再见的时候,人们通常很难控制自己的情绪。

认为这是不可能的?它不是。当您决定出售房屋时,请开始将自己视为商人和销售人员,而不仅仅是房主。事实上,完全忘记你是房主。通过从纯粹的财务角度看待交易,您将远离出售房产的情感方面。

此外,请尝试记住您在购买该房屋时的感受。大多数买家也会处于情绪激动的状态。如果您能记住您出售的是一处房产以及一种形象和一种生活方式,那么您将更有可能付出额外的努力进行分期和进行一些小规模的改造,以便为您的房屋获得最高的收益。这些外观上的变化不仅有助于销售价格;它们还将帮助您建立情感距离,因为您的家看起来不那么熟悉。

不聘请房地产经纪人

尽管房地产经纪人收取高额佣金(通常是您房屋售价的 5% 到 6%),但尝试自己出售房屋可能不是一个好主意,尤其是如果您以前没有这样做过。这可能很诱人,尤其是当您在人们的前草坪或互联网上看到所有“所有者出售”的标志时。那么聘请代理是否值得?

一个好的经纪人通常会把你的最大利益放在心上。他们将帮助您为您的房屋设定一个公平且有竞争力的售价,从而增加您快速出售的几率。代理人还可以通过与潜在买家互动并消除只想查看您的房产但无意提出报价的轮胎踢腿者来帮助缓和过程中的情绪。

您的代理人也将有更多的房屋销售谈判经验,帮助您获得比您自己更多的钱。如果在此过程中出现任何问题,将有经验丰富的专业人员为您处理。最后,代理商熟悉房地产交易中涉及的所有文书工作和陷阱,可以帮助确保流程顺利进行。这意味着交易中不会出现任何延误或不可预见的法律后果。

看完这一切,你真的应该聘请经纪人吗?只有你可以决定。

如果您不使用房地产经纪人该怎么办

所以你决定不聘请代理人。这很好,因为它不是不能完成的。有些人成功地卖掉了自己的房子。不过请记住,您需要先对您所在地区最近出售的房产和目前市场上的房产进行研究,以确定有吸引力的售价。请记住,大多数房价都考虑了代理商的佣金,因此您可能不得不打折。

您将负责自己的营销,因此请确保在您所在地理区域的多重上市服务 (MLS) 上拥有您的家,以接触到最多的买家。因为您没有经纪人,所以您将成为展示房屋并与买方经纪人谈判销售的人,这对某些人来说可能是耗时、压力和情绪化的。

因为您要放弃代理,请考虑聘请房地产律师来帮助您更好地处理交易和托管流程。即使有律师费,自己卖房也可以为您节省数千美元。但是,如果买方有代理人,他们将期望得到补偿。这笔费用通常由卖方承担,因此您仍需要向买方代理支付房屋售价的 1% 至 3%。

设定不切实际的价格

无论您是与代理人合作还是单独行动,设定正确的要价都是关键。还记得您或您的代理人在您购买房屋以确定公平报价时所做的比较市场分析吗?买家也会为您的房屋这样做,因此作为卖家,您应该领先他们一步。

您可能认为您的房屋更值钱,但请记住根据该地区的可比房屋设定一个切合实际的价格。

在没有房地产泡沫的情况下,价格过高的房屋通常不会出售。在信息房屋销售网站 HomeLight.com 进行的一项调查中,70% 的房地产经纪人表示,定价过高是卖家最常犯的错误。不要太担心设定一个偏低的价格,因为理论上,这会产生多个报价并将价格投标到房屋的实际市场价值。事实上,为您的房屋定价可能是一种策略,可以让您对您的房源产生额外的兴趣,而且您总是可以拒绝太低的报价。

期待要价

任何聪明的买家都会谈判,如果你想完成销售,你可能不得不打球。大多数人都希望以能够吸引买家的价格挂牌,同时仍为谈判留出一些喘息的空间——这与上述抑价策略相反。这可能会奏效,让买家觉得他们物有所值,同时让您从销售中获得所需的金额。

当然,您最终的价格是高于还是低于要价可能不仅取决于您的定价策略,还取决于您是处于买方市场还是卖方市场,以及您的房屋布置和现代化程度如何。

在冬季销售

信不信由你,今年确实有合适的时间出售。冬季,尤其是在假期前后,通常是一年中房屋销售缓慢的时期。人们忙于社交活动,全国大部分地区的寒冷天气使得呆在家里更有吸引力。由于可能会寻找更少的买家,因此出售您的房屋可能需要更长的时间,并且您可能不会得到那么多钱。但是,您可以放心,虽然可能没有那么多活跃买家,但也不会有那么多竞争卖家,这有时会对您有利。

你可能最好等待。除非有任何可能迫使您在冬季或节假日出售的缓解情况,否则请考虑在天气开始变暖时上市。人们通常准备好并愿意在天气变暖时购买房屋。

跳过列出照片

因为如今有如此多的买家在网上寻找房屋,而且其中许多房屋都有照片,所以如果您没有高质量的房屋视觉效果,您将对自己造成真正的伤害。同时,待售房屋的不良照片太多了,如果您做得好,它将使您的房源与众不同,并有助于产生额外的兴趣。

好的照片应该清晰明了,并在白天有充足的自然光时拍摄。他们应该展示你家的最佳属性。如果可能,考虑使用广角镜头——这可以让潜在买家更好地了解整个房间的外观。理想情况下,聘请专业的房地产摄影师来获得高质量的结果,而不仅仅是让您的代理人在手机上拍摄快照。

考虑添加视频导览或 360 度视图以进一步增强您的列表。这可以通过任何智能手机轻松完成。您当然可以吸引更多潜在买家走进您的门进行展示。如果您向他们介绍您的房产,您甚至可能会获得更多优惠。

没有携带适当的保险

您的贷方可能要求您购买房主保险单。如果没有,您需要确保自己有保险,以防观众在现场发生事故并试图起诉您要求赔偿。您还想确保房产没有明显的危险,或者您采取措施减轻它们(例如,让潜在买家的孩子远离您的游泳池,并在看房期间让您的狗离开房子)。

隐藏主要问题

认为您可以逃避隐藏财产的重大问题吗?任何问题将在买方检查期间发现。您可以通过三个选项来处理任何问题。要么提前解决问题,将房产定价低于市场价值以解决问题,要么以正常价格列出房产并为买家提供信用以解决问题。

请记住:如果您不提前解决问题,您可能会淘汰大量想要交钥匙房屋的买家。如果您想在房屋签订合同后避免代价高昂的意外,在挂牌前检查您的房屋是一个好主意。此外,许多州都有披露规则。有些要求卖家在买家直接询问时披露有关其房屋的已知问题,而另一些则规定卖家必须自愿披露某些问题。

不准备出售

不清理和布置房屋的卖家将钱付诸东流。如果您负担不起聘请专业人士的费用,请不要担心。你可以自己做很多事情。不做这些事情会降低您的销售价格,也可能会阻止您获得销售。如果您没有处理小问题,例如门把手坏了或水龙头滴水,潜在买家可能会想知道房子是否还有更大、更昂贵的问题也没有得到解决。

让朋友或代理人(有一双新眼睛的人)指出您家中需要工作的地方。由于您对房屋很熟悉,因此您可能不会遇到麻烦的地方。整理、彻底清洁、在墙壁上刷一层新油漆以及去除任何异味也将帮助您给买家留下好印象。

不接待买家

如果有人想看你的房子,你需要容纳他们,即使这会给你带来不便。每次来访之前都要打扫干净房子。买家不会知道或关心你的房子上周是否干净。工作量很大,但要专注于奖品。

卖给不合格的买家

期望买家携带抵押贷款人的预先批准信或现金购买资金证明 (POF) 以表明他们有足够的钱购买房屋,这是非常合理的。与买方签订合同可能取决于出售他们自己的财产,如果您需要在特定日期之前关闭,这可能会使您陷入严重的困境。

你能卖掉有抵押的房子吗?

是的,您可以出售带有抵押贷款的房屋。在托管过程中,您会从持有您抵押贷款的贷方那里获得一份抵押贷款还款声明(有时称为付款报价单),其中列出了确切的余额。当您的贷款结束时,托管代理会将您的抵押贷款余额发送给您的贷方,以偿还您的抵押贷款。

我应该上演我的房子吗?

分期房屋可以导致更快的销售和更高的房价。然而,并不是每个人都需要聘请专业的舞台服务。只需采取一些步骤,例如清洁和整理,就会对房屋的销售产生重大影响,无论销售情况如何,都需要在搬家前完成。

我卖房子能赚多少钱?

您将赚多少钱取决于销售价格、代理佣金、结算成本和剩余的抵押贷款余额。如果与房地产经纪人合作,您甚至应该在列出您的财产之前收到卖方的净表,其中详细说明了您可以估算出的价格。当您接受了要约并处于托管状态时,您会从贷方那里获得一份结账披露,其中详细说明了您在贷款结束后将收到多少。

您应该以现金出售房屋吗?

以现金出售房屋是避免布置房屋、展示房屋、进行维修和处理竞争报价的麻烦和压力的快速方法。然而,大多数现金购买者不会以超过房屋价值 75% 的价格购买房屋,减去任何预期的装修费用。以现金出售房屋更容易,但应考虑到巨大的财务成本。

底线

学习如何卖房子是至关重要的。确保为不太理想的情况做好心理和财务准备,即使您没有犯任何这些错误。这所房子在市场上的停留时间可能比您预期的要长得多,尤其是在市场下滑的情况下。如果您无法及时找到买家,您最终可能会尝试支付两次抵押贷款,不得不将您的房屋出租,直到您找到买家,或者在紧急情况下,被取消抵押品赎回权。但是,如果您避免了此处列出的代价高昂的错误,那么您将在迈出最好的一步并实现每个购房者都希望的无缝、有利可图的销售方面还有很长的路要走。