当利率下降时，许多房主将为其抵押贷款再融资以锁定较低的利率，这可以减少借款人的每月还款额或让房主更快地建立资产。然而，一组通常难以再融资的房主是负资产的房主。这意味着他们所欠的抵押贷款比他们家目前的价值还多。2020 年第一季度，约有 180 万套房屋处于负资产状态，占所有抵押房产的 3.4%。

过去，拥有水下抵押贷款的借款人可以通过 Home Affordable Refinance Program (HARP) 再融资来利用较低的利率。但是，该计划于 2018 年底到期。

在本文中，我们将讨论 HARP 为房主提供的好处，以及希望为其抵押贷款再融资的房主可用的现有选项。

什么是 HARP 贷款计划？

HARP 是 2009 年 4 月在联邦住房金融局 (FHFA) 下为应对 2007-08 年金融危机而设立的政府计划。这个想法是帮助房主为价值低于未偿还抵押贷款的房产再融资。大约 345 万借款人利用了该计划。

HARP 针对的是贷款价值比 (LTV) 大于 80% 的借款人。通常，这些借款人由于缺乏房屋净值而难以获得再融资，因此他们无法从利率下降中受益。最初，如果借款人的 LTV 比率不超过 105%，他们就有资格获得 HARP 援助。这个上限在 2009 年 7 月提高到 125%，然后在 2011 年 10 月完全取消。

从该计划开始到 2015 年 2 月，大约 329 万笔抵押贷款根据 HARP 进行了再融资。其中，230 万人的 LTV 比率为 80% 至 105%。超过 567,000 笔抵押贷款的 LTV 为 105% 至 125%，而 421,522 笔贷款的比率超过 125%。

HARP 原定于 2016 年底到期，但政府将该计划延长了两年。

HARP 贷款的合格标准是什么？

房主必须满足以下标准才能获得 HARP 资格：

• 一项基本要求是房地美或房利美拥有或担保的抵押贷款，在 2009 年 5 月 31 日或之前关闭。
• 原始贷款的 LTV 比率必须至少为 80%。
• 至关重要的是，借款人不能拖欠抵押贷款。他们在过去 6 个月内不得有逾期付款，在过去 12 个月内不得有超过 30 天的逾期付款。
• 没有最低信用评分。

该计划实际上并没有借钱。相反，HARP 与贷方合作提供再融资。房主可以与他们当前的贷方核实或访问 HARP 网站以查看贷方是否参与了该计划。

什么取代了 HARP 贷款计划？

尽管 HARP 已经结束，但房利美和房地美都有为陷入困境的借款人提供房屋再融资的计划。

房利美高 LTV 再融资选项

该计划适用于按时支付其现有房利美抵押贷款但 LTV 比率超过标准有限现金再融资允许的最大值的借款人。

再融资选项必须为借款人带来以下情况之一：

• 较低的本金和利息支付
• 较低的利率
• 较短的摊销期限
• 更稳定的抵押贷款产品，例如从可调整抵押贷款转向固定利率抵押贷款

借款人必须在最近六个月内支付最新的款项，并且没有 30 天的拖欠。此外，他们在过去一年中的拖欠时间不得超过一次 30 天，并且拖欠时间不得超过 30 天。

房地美 (Freddie Mac) 增强救济再融资抵押贷款

该计划适用于按时按月还款的房地美借款人，但由于新抵押贷款将超过最大 LTV 限制，他们被取消了房地美标准“无现金”再融资选项的资格。固定利率抵押贷款没有最大 LTV 比率，而可调利率抵押贷款的最大 LTV 为 105%。

底线

在 HARP 到期之前，该计划帮助数百万房主为水下抵押贷款再融资。虽然 HARP 没有减少他们的欠款，但借款人受益于较低的利率和每月还款额。尽管该计划不再存在，但房利美和房地美继续为借款人提供再融资选择。