反向抵押與正向抵押:有什麼區別?

反向抵押貸款對比遠期抵押貸款:概述

如果您從未聽說過遠期抵押貸款,那是有原因的。該術語指的是傳統抵押貸款,除了與反向抵押貸款相比外,很少使用。您是使用正向抵押貸款還是反向抵押貸款取決於您在生活中的這一點——個人和財務方面。

如果您未滿 62 歲,最接近反向抵押貸款的是房屋淨值信貸額度 (HELOC)。這是一筆固定金額,您可以出於任何原因隨時提取。但是,您的房屋作為 HELOC 的抵押品。

正向和反向抵押貸款本質上都是以您的房屋為抵押的巨額貸款,它們是主要的財務承諾。一對夫婦可能在一生中兩次使用一個房屋作為抵押品,在購買時獲得遠期抵押貸款,然後在幾十年後獲得反向抵押貸款。

關鍵要點

  • 反向和正向抵押貸款是使用您的房屋作為抵押的大額貸款。
  • 遠期抵押貸款,通常稱為抵押貸款,是用於購買房屋的貸款。
  • 反向抵押貸款要求您年滿 62 歲,允許擁有大量房屋淨值的房主一次性借款或類似年金的付款。
  • 反向抵押貸款沒有每月付款,餘額加上利息在藉款人死亡、出售房屋或搬家時到期。

只有 62 歲及以上的人有資格獲得反向抵押貸款。

投資百科 / Sabrina Jiang

反向抵押

反向抵押貸款由聯邦政府監管,以防止掠奪性貸款人誘捕老年人。但是,政府不能阻止老年人自欺欺人。

房主可以在交割時一次性獲得全部貸款,使用不受限制。期望他們將償還未償債務並使用任何剩餘資金來補充其他收入來源。房主也可以選擇以每月年金或信用額度的形式獲得這筆錢。

反向抵押貸款的累積債務和利息,加上成本,在抵押貸款持有人搬家、出售房屋或死亡時到期。這可能意味著繼承人必須償還貸款。

有一個消費者友好的注意事項:銀行可能不會要求超過房屋價值的付款。銀行通過作為反向抵押貸款成本之一的保險基金來彌補損失。負責監管占主導地位的反向抵押貸款計劃的住房和城市發展部 (HUD) 於 2017 年秋季採取行動支持該保險基金。

抵押貸款歧視是非法的。如果您認為您因種族、宗教、性別、婚姻狀況、使用公共援助、國籍、殘疾或年齡而受到歧視,您可以採取一些措施。其中一個步驟是向消費者金融保護局或美國提交報告。住房和城市發展部 (HUD)。

遠期抵押

與典型的 30 年期抵押貸款相比,如果借款人選擇 10 年或 15 年期抵押貸款,他們可能會獲得更好的利率並隨著時間的推移節省大量利息。但是,這需要相當程度的信心,即您的收入和支出將在未來幾年保持穩定或改善。

抵押貸款制度是基於房地產價值隨時間增加的假設。當 2008 年房地產泡沫破裂時,這一說法被證明是錯誤的。根據 ATTOM Data Solutions 的一項調查,截至 2022 年 8 月,2.9% 的美國抵押房屋(即 34 戶中有一個)仍然“嚴重處於水下”。這意味著他們的業主必須繼續支付膨脹的抵押貸款或向銀行支付 25% 或更多出售時高於其房屋的評估價值。

說到陷入困境,在房地產繁榮時期,房主除了抵押貸款外,還以房屋作為抵押品來獲得信貸額度變得很普遍。房主和他們的銀行家都認為房屋價值的顯著增長將繼續下去。蕭條來臨之際,房主因抵押貸款和信貸額度而陷入雙重債務。

2022 年 8 月,ATTOM Data Solutions 發布了其美國2022 年第二季度的房屋淨值和水下報告。報告顯示,水下房產占美國所有抵押房產的 2.9%,低於 2022 年第一季度的 3.2%。

反向抵押貸款對比遠期抵押貸款示例

一對已婚夫婦,每人大約 30 歲,以少量首付購買房屋。他們承諾在幾年內以每月小幅本金加利息的方式償還這筆錢。三十年是傳統的標準。

30多年後,這對夫婦住在同一所房子裡,全額還清了抵押貸款。即使他們的社會保障福利和退休儲蓄相結合,也很​​難維持生計,所以他們拿出了反向抵押貸款。他們無需預先支付任何費用,並獲得每月支票以補充他們的收入。事實上,他們從未還清抵押貸款或多年來累積的利息和成本。但是,他們的繼承人將來必須這樣做,要么出售家庭住宅,要么一次性支付。